路線価 (2023) 宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷122-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 大崎市宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
価格時点	2023 年
駅名	鳴子温泉駅 から 240m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	295万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	295万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,880 円／坪 1平米 1万6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域で、主な需要者は自己の居住用住宅や店舗併用住宅としての利用を目的とする個人。従来より鳴子温泉郷は観光客減少、高齢化及び人口減少等により土地需要は低迷していたが、コロナ禍で一層観光客が減少してさらに地域経済が低迷しており、地価の下落圧力もより強まっている。取引の中心となる価格帯は約２００㎡程度の土地で３００万円前半であるが、より低廉な価格での取引も散見される。 (2) 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の住宅地域。需要者の中心は自己の居住用住宅や併用住宅として利用することを目的とする地縁的選好性ある個人。人口減少等により需要は低迷しており、取引は少ない状況が続いている。取引の中心となる価格帯は２００㎡程度の土地で３００万円程度であるが、低廉な価格での取引となる事例もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域には併用住宅も在するが、不動産取引で収益性が重視されることは希で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決定を行う傾向が強く、比準価格はこうした過程を反映し説得力が高い。なお周辺地域にはアパートも散在するが、多くは旅館従業員用等であることから、賃貸市場が未成熟で収益性からのアプローチはなじまないため、収益価格は試算しなかった。よって本件では、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 鳴子温泉地区のほか周辺地区の同一需給圏内に存する取引事例を広域的に収集し、市場の需給動向を反映した適切な比準価格を求めることができた。賃貸市場は成立していないため、収益価格を求めることができなかった。以上より、比準価格を妥当と判断し、地域の価格動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	鳴子温泉駅東方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、店舗等が混在する温泉街背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大崎市宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	60 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	鳴子温泉街背後で店舗等も混在する住宅地域。街路条件がやや劣る。
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	240 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ鳴子温泉駅への接近条件等に優れた温泉街背後の旧来からの住宅地域。人口減少の影響等から未利用地が増加傾向で、さらにコロナ禍の観光客減少の影響から、土地需要は乏しく地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (2)鳴子温泉街背後の旧来からの住宅地域である。ＪＲ鳴子温泉駅への接近性は優れるが、人口減少等の影響により需要が乏しく、未利用地も多くあり、価格は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,880 円 1平米 1万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -5.1 ％
2022年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,880円 1平米 1万6,600円
前年から次年への変動率 -5.1 ％
2019年	1坪 5万7,855円 1平米 1万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎市の中でも鳴子地区は高齢化及び人口減少が進んでおり、コロナ禍による一層の観光客減少が追い打ちとなって地域経済は低迷している。 (2)人口減少、鳴子温泉街の観光客の減少が続いており。新型コロナの影響もあり、地価の下落幅は拡大している。
地域要因
(1)東京資本による旅館のリニューアルもみられたが、地域全体の活性化にはつながらず、依然空き家や未利用地が多い状態が続いている。 (2)高齢化の影響もあり、空き家や未利用地が多く、需要は乏しい状態が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313090 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,664 円／平米 4万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,801 円／平米 4万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,612 円／平米 5万4,919 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,900 円／平米 5万5,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,296 円／平米 3万733 円／坪
推定価格 平米 坪	9,647 円／平米 3万1,893 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,919 円／平米 5万2,628 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万473 円／平米 3万4,624 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,637 円／平米 3万8,472 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,140 円／平米 5万3,359 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,500 円／平米 5万4,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313030 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,991 円／平米 3万9,642 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,274 円／平米 3万7,272 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,777 円／平米 5万5,465 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,100 円／平米 5万6,533 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313090 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字新屋敷１２２番１３
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,731 円／平米 3万2,171 円／坪
推定価格 平米 坪	1万477 円／平米 3万4,637 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,874 円／平米 5万2,479 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情