路線価 (2023) 香川県綾歌郡綾川町陶字澁市5763-11外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 綾歌郡綾川町香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
価格時点	2023 年
駅名	陶駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	898万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	898万 円 (313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万4,882 円／坪 1平米 2万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、当町を中心として隣接市町を含む幹線・準幹線道路沿いの商業地域若しくは商住混在地域である。主となる需要者は当町に地縁的選好性を有する県内の事業者または個人事業者であると考えられる。郊外型大規模店舗の出店動向等により既存県道沿い等は商業地としての地位が低下しており需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、土地で１千万円前後と考えられるが規模によって多様である。 (2) 同一需給圏は、綾川町及び隣接市の幹線道路沿いに形成された旧来の商業地域及び商・住混在地域である。需要者は当町に地縁性を持つ小規模法人若しくは個人事業者が中心であるものと思料する。町内の大型ショッピングモールや高松市等へ顧客は流出しており、人口減少・少子高齢化といった構造的な要因等を背景に、需要は低調に推移している。町内の商業地の事例は少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、当町内及び周辺町内の代替性の認められる事例を採用し市場性を反映できたものと考えられる。収益価格は、賃貸市場が未成熟であり適切な事例が得られないことから試算できなかったが当該地域は自己使用目的の取引が中心であり、収益価格はあまり考慮されていない。よって本件では、他の標準地等との均衡も検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、実証的で代替性のある事例を重視し、各事例を適切に補修正しており、市場性を反映した価格が得られたものと考えられる。収益価格は、自己使用店舗が主の地域で賃貸市場が未成熟なため賃料水準の把握が困難なことから試算し得なかった。需要者は市場での取引内容を参考に取引の意思決定をすると考えられることから、本件においては市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	陶駅北方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	94.7 坪 (313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	0 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	0 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	綾歌郡綾川町香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
標準地の範囲
東	130 m
西	100 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	24 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの従来よりの商業地域であり相対的な衰退傾向に特に変化なく概ね現状のまま推移するものと予測する。地価水準は、住宅地としての価格水準も視野に弱含み傾向で推移するものと予測する。 (2)旧来から存する県道沿いで小規模店舗等が存する地域であり、集客力は低く衰退化が否めない状況にある。特に大きな変化も見込めず、地価は弱含み傾向で推移するものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万4,882 円 1平米 2万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万4,882円 1平米 2万8,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 9万5,874円 1平米 2万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)人口減少、少子高齢化等の構造的な要因により、不動産の有効需要は乏しく、地価は軟調に推移しており、不動産の二極化が進んでいる。
地域要因
(1)相対的に衰退傾向は継続しており、コロナ禍の影響もあり、地価は下落傾向に推移しているものと考えられる。 (2)地域要因に特に変化はないが、町内の大型複合商業施設の集客力は強く、他の商業地域の客足の増加は見込めず、需要は低迷している。
個別的要因	(1)地域における標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)画地条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,054 円／平米 8万9,441 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,723 円／平米 9万1,652 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,610 円／平米 9万4,585 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,600 円／平米 9万4,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,052 円／平米 7万2,904 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,576 円／平米 7万1,330 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,117 円／平米 9万6,261 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,100 円／平米 9万6,205 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	綾歌郡綾川町
地域	香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,802 円／平米 10万8,443 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,754 円／平米 11万8,203 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,021 円／平米 9万5,943 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,000 円／平米 9万5,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	高松市
地域	香川県綾歌郡綾川町陶字澁市５７６３番１１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,858 円／平米 8万2,181 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,660 円／平米 10万4,668 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,944 円／平米 9万2,383 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,900 円／平米 9万2,237 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情