路線価 (2023) 香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹419-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 仲多度郡琴平町香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
価格時点	2023 年
駅名	榎井駅 から 450m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	768万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	768万 円 (292 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は琴平町内の住宅地域を中心として、隣接市町の住宅地域を含む広域的な住宅地域がその範囲であると判断される。主となる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する当町の居住者、出身者等であると考えられる。コロナ禍による影響は明らかでないが町外からの需要は少なく、宅地開発も低調に推移している。需要の中心となる価格帯は画地規模がやや多様であるが土地４百万円から８百万円程度である。 (2) 同一需給圏は琴平町内の住宅地域を中心に、隣接市町の住宅地域を含む圏域であると思料する。需要者は、主として圏域内に居住又は勤務する個人である。少子高齢化等の問題を抱える中、地場産業はやや回復傾向にあるものの低調であるほか、住宅需要は周辺市町を含む新規分譲地が中心となっており、既成住宅地域内の取引は極めて少なく、地価は下落基調で推移している。取引価格帯については、土地で５００万円から９００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同町内の事例を採用して市場性を反映した価格が得られたものと判断される。収益価格は、適切な収益事例がなく賃貸市場は未成熟であるため、試算できなかった。比準価格のみであるが、戸建住宅等が建ち並ぶ既存の住宅地域であり、自己使用目的のため快適性、利便性等を重視して取引が行われており、比準価格の信頼性は高い。よって本件では代表標準地等との均衡も検討の上、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性を考慮した取引を行う需要者はほぼ存在しないため、収益性に着目した手法である収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法は、実際の取引を基に価格を試算する手法であり、自己利用を前提とした取引が中心の地域では重視される。標準地は自己利用を前提とした地域内にあり、当該手法による試算過程に問題はないため、本件では代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	榎井駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	88.3 坪 (292 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仲多度郡琴平町香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４ｍ町道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既存住宅地域であり、一部農地の宅地化、既存住宅の取壊等が見られるが大きな変化はなく推移すると予測される。少子高齢化に伴う需給動向等から地価水準は下落傾向に推移すると考えられる。 (2)旧来からの住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、現在の住環境を維持するものと予測する。ウイズコロナの生活様式が定着する中で少子高齢化等の構造的問題を抱えており、需要は低調で地価は下落基調で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万6,948 円 1平米 2万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万6,948円 1平米 2万6,300円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 8万7,940円 1平米 2万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産取引は低金利からの動き及びコロナ過の影響等を注視する必要があるが一部地域を除き地価は下落傾向にある。 (2)少子高齢化、地元経済の低迷等の構造的な要因により、不動産需要は低調な状態が続いており、地価は下落基調で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特に変化はなく、需要は低迷しており下落傾向が継続していると考えられる。 (2)古くからの住宅を中心に形成されており、大きな変化は認められない。少子高齢化等の構造的問題が継続しており、需要は低調に推移している。
個別的要因	(1)地域における概ね標準的な土地であり、標準的な競争力である。個別的要因に変動はない。 (2)概ね標準的な画地で通常の選好下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡琴平町
地域	香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,164 円／平米 8万9,804 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,373 円／平米 8万7,189 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡琴平町
地域	香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万201 円／平米 9万9,845 円／坪
推定価格 平米 坪	3万326 円／平米 10万258 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,256 円／平米 8万6,802 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡琴平町
地域	香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万3,198 円／平米 7万6,693 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,989 円／平米 8万5,920 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,904 円／平米 8万8,945 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,900 円／平米 8万8,931 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡琴平町
地域	香川県仲多度郡琴平町榎井字塚狹４１９番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,201 円／平米 8万9 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,730 円／平米 8万5,063 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,275 円／平米 8万3,559 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,300 円／平米 8万3,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情