路線価 (2023) 香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井1416-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 仲多度郡まんのう町香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
価格時点	2023 年
駅名	榎井駅 から 2500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	355万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	355万 円 (181 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万4,798 円／坪 1平米 1万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、まんのう町全域の住宅地域及び周辺市町の住宅地域。主たる需要者はまんのう町に地縁性等を有する主に一次取得者層の個人である。需要の大部分が町内居住者であるが、一部町外からの転入も見られる。従前から宅地需給は低調であるが、新型コロナの影響もあり取引は細っている。取引の中心的な価格帯については、土地は２００㎡で４００万円前後、新築戸建住宅では２，５００万円程度。 (2) 同一需給圏の範囲は、まんのう町全域の住宅地域及び周辺市町の住宅地域と思料する。主たる需要者はまんのう町に地縁・血縁関係を有する個人（３０～４０歳代の１次取得者層）である。需要動機は地縁的要因が大半を占めるが、一部町外からの転入も見られる。従前から宅地需給は低調であるが、新型コロナの影響もあり取引件数は少ない。取引の中心的な価格帯については、土地は２００㎡で４００万円前後、新築戸建住宅では２，２００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパート等の収益物件がほとんどなく、賃貸市場が未成熟であることや自用目的の取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。対象標準地は快適性を重視する郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域に存するため、市場性を反映し、かつ実証的な比準価格を採用し、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、やや広範囲にではあるが地域的特性の類似した一定の規範性を有する事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	榎井駅南東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	54.7 坪 (181 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	県道背後に開発された小規模一般住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仲多度郡まんのう町香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北、４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小中学校への接近性に優れる利便性の良い住宅団地であり、現状の住環境を維持していくものと予測。人口減少等による宅地需要の減退に加え、新型コロナの影響による不透明感もあり、地価は依然やや下落傾向にある。 (2)小中学校への接近性に優れる利便性の良い住宅団地であり、現状の住環境を維持していくものと予測。従前からの人口減少等による宅地需要の減退等の影響により、地価は下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万4,798 円 1平米 1万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万4,798円 1平米 1万9,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響等が残り、弱い動き。人口減少等により過疎化が進行し、需要は減退傾向である。 (2)新型コロナの影響は少ないが、人口の少子高齢化、地元経済の低迷等により宅地需要は低迷。
地域要因
(1)かつて分譲された小規模住宅地地域で、宅地開発も少なく需要は弱いため、地価はやや下落傾向で推移している。 (2)小規模の分譲住宅地地域として熟成しており地域要因の変動はない。需要は低調であり、地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接道方位が南側であり、日照等において、地域内の標準的な画地に比して優位な選好条件下にある。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,817 円／平米 3万9,067 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,377 円／平米 4万918 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,309 円／平米 6万530 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,289 円／平米 3万709 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,267 円／平米 5万473 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,871 円／平米 6万2,388 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,647 円／平米 7万4,871 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,278 円／平米 7万6,957 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,415 円／平米 6万4,186 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町吉野下字西田井１４１６番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,519 円／平米 5万7,918 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,734 円／平米 5万8,629 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,806 円／平米 6万2,173 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情