路線価 (2023) 香川県仲多度郡まんのう町四條字東村676-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	香川県 仲多度郡まんのう町香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
価格時点	2023 年
駅名	榎井駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	651万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	653万 円 (242 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万9,262 円／坪 1平米 2万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、まんのう町を中心としてその周辺の路線商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己使用を目的とする中小法人又は個人事業主。人口減少、郊外大型店舗との競合等の要因に加え、新型コロナによる不透明感もあり、需要者は減退傾向で、商業地の需要は弱い。不動産取引自体少なく業種、業態により取引規模も様々であるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。 (2) 同一需給圏の範囲は、まんのう町を中心としてその周辺の市町も含めた路線商業地域及び商住混在地域と思料する。主たる需要者は、自己使用を目的とする県内法人又は個人事業主と考えられる。人口減少、顧客の分散化、商業形態の変化等の要因に加え、新型コロナによる不透明感もあり、需要者の投資意欲は乏しく商業地の需要は低調である。不動産取引自体少なく業種、業態により取引規模も様々であるため、中心となる価格帯を指摘することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件がほとんどなく、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、広範囲ではあるが一定の類似性、代替性が認められる。よって、代表標準地等との検討も踏まえ、信頼性のある比準価格を採用し、需給動向も勘案して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 路線商業地域ではあるが賃貸市場が未成熟の地域であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、やや広範囲ではあるが一定の地域的類似性が認められる路線商業地域または商・住混在地域の事例から試算し得た。採用した手法は１手法であるが、信頼性のある比準価格を中心に、代表標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	榎井駅東方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	73.2 坪 (242 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、一般住宅等が見られる商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	仲多度郡まんのう町香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	150 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１１ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道等の主要幹線道への連続性は良いが路線商業地として熟成度は低く商況は弱い。当面は現況の商環境を維持していくと予測するが、新型コロナの影響、背後地人口の減少等から地価は依然弱含みで推移すると予測する。 (2)前面県道は準幹線道路として国道等の主要幹線道への連続性は良いが、路線商業地として熟成度は低く商況は弱い。当面は現況の商環境を維持していくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万8,931 円 1平米 2万6,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,262 円 1平米 2万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万8,931円 1平米 2万6,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,262円 1平米 2万7,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は新型コロナウイルス感染症の影響等が残り、弱い動き。人口減少等により過疎化が進行し、需要は減退傾向である。 (2)新型コロナの影響は少ないが、郊外大型商業施設への顧客流出が続いているため、中心商業地の空洞化が顕在化している。
地域要因
(1)農地も残る熟成度の低い路線商業地域であり、商況は低調である。地価は依然下落基調で推移している。 (2)農地も残る熟成度の低い路線商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。下落幅は小さいものの地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)角地であることの優位性は認められるが側道の連続性は良くない。なお、個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,837 円／平米 4万9,051 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,355 円／平米 7万600 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,462 円／平米 8万7,483 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	北
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万48 円／平米 3万3,219 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,903 円／平米 8万8,941 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,918 円／平米 8万5,685 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,477 円／平米 6万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,131 円／平米 8万6,389 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,884 円／平米 8万8,879 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,400 円／平米 9万584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	北東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	香川ＫＲ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	香川県
市区町村	仲多度郡まんのう町
地域	香川県仲多度郡まんのう町四條字東村６７６番５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,166 円／平米 6万57 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,322 円／平米 9万3,633 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,544 円／平米 8万7,754 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情