路線価 (2023) 愛媛県松山市東長戸3-576-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
価格時点	2023 年
駅名	衣山駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	906万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	906万 円 (108 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万7,373 円／坪 1平米 8万3,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市北部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であるが、圏域外からの需要者も認められる。圏域内において新規の中小規模の宅地分譲が散見され、住宅需要は底堅く、地価は安定的に推移している。土地需要の中心は約４０～５０坪前後で単価は２６～２８万円／坪前後である。新築戸建物件は２，５００～２，８００万円程度の物件を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は戸建住宅を中心とする城北地区を中心とした住宅地域一円。当該地区及び隣接地区の価格牽連性が強い。中心需要者層は３０歳代から４０歳代の１次取得者層である。当該地域における中心価格帯としては８万円台が多い。当該地域はスーパー、金融機関等が近くにあり利便性が良好であることから選好性、競争力は高くここ数年需要と供給が拮抗した状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域における土地の取引は、大半が自用目的であり、賃貸物件は少ない。また標準的規模が小さく、共同住宅を想定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、周辺公示地とのバランス等も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用を中心とした戸建住宅地域であり当該標準地規模での賃貸想定は非現実的である。したがって収益価格試算は適用外とした。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要因として求めた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場競争力の程度を考慮し、且つ近隣標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	衣山駅北東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	32.7 坪 (108 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市北部郊外に位置する住宅地域である。郊外部であるが住宅地需要は比較的堅調で、地価は横這い傾向で推移している。今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)熟成した住宅地域であり今後も同様の環境で推移するものと判断する。また、周辺の農地も宅地への転換が進んでいる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万7,373 円 1平米 8万3,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万7,373円 1平米 8万3,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが円安や原材料・原油価格高騰等が企業活動や個人消費に水を差す可能性もあり先行き不透明な状況にある。 (2)地区人口は微減状態、地区世帯数は微増状態にある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は認められない。取引市場は比較的安定しており地価はほぼ横這い傾向で推移している。 (2)地価水準はこの所落ち着いた状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。東側道路に接面しており、日照等がやや優る。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,098 円／平米 27万1,416 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,707 円／平米 26万3,511 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,257 円／平米 27万1,942 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,100 円／平米 27万4,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,132 円／平米 28万1,446 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,613 円／平米 29万6,261 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,461 円／平米 27万9,228 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,300 円／平米 28万2,002 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,710 円／平米 23万7,073 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,710 円／平米 23万7,073 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,425 円／平米 27万2,497 円／坪
査定価格 平米 坪	8万3,200 円／平米 27万5,059 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,670 円／平米 27万1 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,670 円／平米 27万1 円／坪
標準価格 平米 坪	8万3,337 円／平米 27万5,512 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,200 円／平米 27万8,365 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情