路線価 (2023) 愛媛県松山市祝谷5-823-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
価格時点	2023 年
駅名	南町駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,480万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万6,215 円／坪 1平米 7万7,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市北東部を中心とする市中心部に比較的近い住宅地域一円である。需要者の中心は、松山市居住の３０～４０歳代の一次取得者層である。緩傾斜地で土砂災害等の影響を受けやすい地域であることから需要は市内において相対的に弱含みで推移している。需要の中心は規模４０～６０坪程度であり、街路条件が劣ると価格が下振れする傾向があるものの、中心的価格帯は土地総額１，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、松山市北東部を中心とした同市の戸建住宅地域と把握した。需要者の中心は、松山市居住の３０代～４０代の一次取得者が大半を占める。松山市中心部に近いが農家住宅も散見される。比較的人気の高いエリアに存するが、土砂災害等のリスクのある地域であることから、需要は弱含みである。需要の中心は規模４０坪程度から大きいもので６０坪迄。単価は２５－２６万円／坪程度である。なお、当該地域には新型コロナの影響は殆ど認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、戸建住宅の賃貸は採算性が低い。また、標準地の画地規模では共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しない。したがって生活上の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、比準価格を妥当と認め、周辺の標準地価格との均衡及び前年価格からの変動率を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (2) 戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心である。本件では同一需給圏内より多数の信頼性のある取引事例を収集することができた。標準地は規模及び投資採算性等の理由により、収益還元法の適用はできなかった。居住の快適性及び利便性を重視する住宅地であることから、本件では、比準価格を採用し、価格牽連性のある標準地価格との均衡及び前年価格との変動等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	南町電停北方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	100 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	12 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	宅造工事規制区域
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市北東部の緩傾斜地に位置する住宅地域で、今後とも現状のままで推移するものと予測するが、土砂災害のリスクが相対的に高い地域であるため、宅地需要はやや減少傾向にある。 (2)市内北東部に位置する住宅地として、今後も現状を維持するものと予測する。地価は若干の弱含みに推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万6,215 円 1平米 7万7,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 25万7,537円 1平米 7万7,900円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、新型コロナウィルス感染症の影響を受けながらも緩やかに持ち直している。 (2)松山市住宅地地価は地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小、依然下落基調といった多様化の中にあるが、全体的に改善傾向にある。
地域要因
(1)緩傾斜地の住宅地で宅地需要がやや弱含みで推移してきた当該地域も底値感が見られ下落幅が縮小傾向にある。 (2)土砂災害等のリスクのある地域であり、需要は弱含み。地価は若干の下落傾向。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,215 円／平米 29万1,639 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,447 円／平米 27万9,182 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,474 円／平米 25万6,129 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,500 円／平米 25万6,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,096 円／平米 25万1,573 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,682 円／平米 26万3,429 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,120 円／平米 25万8,265 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,528 円／平米 23万6,472 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,366 円／平米 28万2,220 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,818 円／平米 25万7,266 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祝谷５丁目８２３番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,175 円／平米 12万2,901 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,629 円／平米 17万3,991 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,053 円／平米 25万1,431 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,100 円／平米 25万1,587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情