路線価 (2023) 愛媛県松山市平井町甲3660-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
価格時点	2023 年
駅名	梅本駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,070万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万5,800 円／坪 1平米 6万8,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市南東部の伊予鉄道高浜横河原線沿線の住宅地域一円である。需要者は市内在住または出身の３０～４０代の一次取得者が中心である。中心部から広がる地価回復傾向も波及に至っておらず、下落率は縮小しつつも下げ止まっていない。中心となる価格帯は１５０～１７０㎡前後の土地のみで１，１００～１，３００万円、新築戸建住宅で２，５００～２，７００万円程度と思われる。 (2) 同一需要圏は松山市郊外部の住宅地域一円である。需要者は松山市内に在住または勤務する自己居住を目的とする個人が中心である。周辺地域では、小・中学校や電車駅、幹線道路にも比較的近いことからミニ開発が盛んに行われている。ただし、市中心部から距離が離れていることもあり、今のところ地価の上昇には至らない。なお、需要の中心価格帯は、１６０㎡前後の土地で１，１００万円程度、新築戸建住宅で２，６００万円～２，８００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、戸建住宅の敷地としての利用が最有効使用であり、自用目的の取引が中心である。共同住宅を想定するには標準地の地積が小さく、収益価格の試算は断念せざるを得なかった。したがって規範性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、前年変動率、周辺の標準地価格とのバランス等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺はアパート等も一部散見されるが、戸建住宅が多く自用目的での取引が中心であり、標準地の画地規模では賃貸共同住宅の建築を想定するのは現実的でないため、収益還元法は適用できなかった。一方、周辺地域においては多数の信頼性の高い取引事例を収集することができたので、これを基に試算した比準価格を標準に、周辺標準地との均衡や前年価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梅本駅北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に作業場等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
標準地の範囲
東	60 m
西	100 m
南	20 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	184 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は松山市南東部の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかに下落しており、今後もやや弱含みで推移すると思われる。 (2)当該地域は松山市南東部に位置する郊外型住宅地域であり、現在の住環境は変わらないことから、今後、地価水準は緩やかな下落から横ばいになってくるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万5,800 円 1平米 6万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万5,800円 1平米 6万8,300円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 22万8,114円 1平米 6万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済は回復基調にあるが、将来動向はやや不透明である。 (2)松山市の経済は、緩やかに回復しており、設備投資や公共投資も増加しているが、一方、住宅投資は弱めの動きとなっている。
地域要因
(1)住環境が整った住宅地域で特に大きな変動はない。地価は引き続き弱含みで推移している。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,938 円／平米 24万7,745 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,234 円／平米 25万8,642 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,911 円／平米 22万4,514 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,600 円／平米 22万6,792 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,621 円／平米 25万3 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,319 円／平米 24万9,005 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,249 円／平米 22万2,325 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,062 円／平米 22万5,013 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,283 円／平米 23万5,662 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,312 円／平米 22万2,533 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,000 円／平米 22万4,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲３６６０番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万64 円／平米 26万4,692 円／坪
推定価格 平米 坪	8万144 円／平米 26万4,956 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,861 円／平米 22万4,348 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,500 円／平米 22万6,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情