路線価 (2023) 愛媛県松山市来住町1488-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市来住町１４８８番１３
価格時点	2023 年
駅名	北久米駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,390万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万4,319 円／坪 1平米 9万8,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内南部、東部エリアを中心とする郊外の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する３０～４０歳代の一次取得者である。需要の中心は、規模で４５坪程度、土地総額で１，４００万円程度、新築の戸建物件は２，８００万円程度と判断される。本件地域周辺では農地からの宅地転用による小規模な分譲地が供給されており、利便施設や公共施設への接近性に優る地域での需要は比較的堅調であるが、全般的には地価はほぼ横ばい傾向と判断される。 (2) 同一需給圏は、市内南部、東部エリアを中心とする住宅地域で形成される圏域。需要者は市内に居住する３０歳代から４０歳代の一次取得者が中心である。需要の中心は、規模で４５坪程度、土地総額で１，４００万円程度と判断される。本件地域周辺では農地も一部残っているため、これらが宅地転用され小規模な分譲地が供給されており、利便施設や公共施設への接近性に優る地域での需要は比較的堅調であるが、全般的には地価はほぼ横ばいと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅も見られるが、標準地の画地規模では共同住宅の想定は困難であるため収益価格は試算しない。生活上の快適性を重視する住宅地域で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (2) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算出来なかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡性に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北久米駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市来住町１４８８番１３
標準地の範囲
東	100 m
西	75 m
南	60 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、南東部郊外の住宅地域で、戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に特別な変動要因はなく、今後とも現在の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)当該地域は、南東部郊外の住宅地域として既に熟成しており、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状と同様の居住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万4,319 円 1平米 9万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万4,319円 1平米 9万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの緩やかに持ち直している。 (2)松山市住宅地地価は地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小、依然下落基調といった多様化の中にあるが、全体的に改善傾向にある。
地域要因
(1)市内南東部に位置する比較的需要の堅実な地域で、スーパーなどの利便施設や幹線道路にも近く、根強い需要から現状維持。 (2)市内南東部に位置する比較的需要の堅実な地域である。スーパーなどの利便施設や幹線道路にも近接している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町１４８８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,386 円／平米 25万9,144 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,570 円／平米 24万9,834 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,345 円／平米 31万1,905 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,200 円／平米 32万1,343 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町１４８８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,077 円／平米 22万5,063 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,251 円／平米 29万1,758 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,717 円／平米 31万6,440 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,600 円／平米 32万5,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町１４８８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,196 円／平米 28万4,964 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,685 円／平米 27万6,663 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,398 円／平米 30万8,774 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,200 円／平米 31万8,037 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町１４８８番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,412 円／平米 25万9,230 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,412 円／平米 25万9,230 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,329 円／平米 31万8,464 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,200 円／平米 32万7,955 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情