路線価 (2023) 愛媛県松山市平井町甲1644-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
価格時点	2023 年
駅名	平井駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1,540万 円 (374 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,207 円／坪 1平米 4万1,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市南東部郊外の市街化調整区域内の住宅地域とした。需要者は、当該地域に地縁血縁のある者に概ね限定され、圏域外からの流入等はあまり認められず、近隣地域周辺の土地の需要は弱い。圏域内の市街化調整区域の土地の取引件数は少なく、その取引にも縁故者間による売買等の事情を有するものも多く、需要の中心となる価格帯は見出し難い。地価はやや下落傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は、松山市内南東部方面の市街化調整区域及びその周辺の住宅地域を中心とした圏域。需要者は、農家住宅に関しては圏域内に居住する又は出身の農家分家が中心で、線引き前からの宅地に関しては分譲業者の仕入れ需要も見られる。圏域内での需要は限定される傾向があるため弱含みであり、相続財産の安値売却事案もみられる。また、縁故者間による売買もみられ、取引価格は事情含みのものも多い。地価は緩やかな下落傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は、市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、賃貸市場が未熟成であることから収益還元法は適用出来なかった。よって、市街化調整区域内の住宅地としての市場性を反映しているものと判断される比準価格を標準とし、収益価格を求めることが出来なかったことを再検討し、更に、前年価格及び周辺の公示価格等との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、周辺の標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	平井駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	113.1 坪 (374 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅の中に農地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
標準地の範囲
東	160 m
西	30 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	17 m
面積	370 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、松山市南東部郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後も現在と同様の居住環境が維持されるものと予測する。 (2)本件地域は、松山市南東部郊外に位置する市街化調整区域内の農家住宅を中心とした地域である。法規制の関係から宅地化は緩慢であり、今後とも現状と同様の居住環境が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,207 円 1平米 4万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,207円 1平米 4万1,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 13万7,530円 1平米 4万1,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)一般経済は不安定な要因もある。地価も中心部に近い住環境が良好な地域では、横ばいや、やや上昇傾向が見られるが、郊外部は、やや弱含みである。 (2)松山市の令和４年上半期土地取引件数は２，３１８件で前年同期比でやや減少しているがコロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた感による。
地域要因
(1)地域要因に特に変動は見受けられない。市街化調整区域内であり、土地需要は限定的である。 (2)市街化調整区域に存するため土地需要は限定的であり、地価は緩やかな下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,711 円／平米 10万8,143 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,384 円／平米 10万7,062 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,349 円／平米 13万88 円／坪
査定価格 平米 坪	4万500 円／平米 13万3,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万1,801 円／平米 13万8,194 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,793 円／平米 14万1,474 円／坪
標準価格 平米 坪	4万144 円／平米 13万2,716 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,701 円／平米 13万1,252 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,613 円／平米 14万879 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,900 円／平米 13万1,909 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,100 円／平米 13万5,877 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平井町甲１６４４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,253 円／平米 12万9,770 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,227 円／平米 18万2,580 円／坪
標準価格 平米 坪	4万818 円／平米 13万4,944 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情