路線価 (2023) 愛媛県松山市中村4-399-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
価格時点	2023 年
駅名	いよ立花駅 から 360m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	1,530万 円 (157 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,666 円／坪 1平米 9万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市中心部に近い南部から東部方面の住宅地域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０代の一次取得者層であるが、周辺市町等からの流入も認められる。当該地域は市内中心部に近く利便性の高い地域であり住宅地需要は底堅いが、街路、画地等条件の劣る物件の流動性は低い。土地需要の中心は約４５坪前後で土地のみで１，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (2) 同一需給圏は松山市中心部から南部近郊に広がる住宅地域の圏域である。需要者は松山市に居住する３０代～４０代の一次取得者層が中心である。近隣地域及びその周辺地域は利便性の高い地域であるが、住宅が密集し、街路条件が劣る地域が多いため、住環境等は良好とは言えず、地価水準も伸び悩んでいる。既成住宅地域であるため、新規の分譲地は少ない。土地は４５坪で総額１，５００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、地価に見合った賃料収受がなされておらず、建築費の高騰もあって収益価格は比準価格に比して低位に求められた。したがって、本件では、実証的で信頼性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、価格牽連性を有する取引事例から試算され、取引市場の実態を適切に反映し説得力を有する。一方、収益価格は、地域に収益物件も見られるが、元本に見合う賃料収受ができていないため低位に求められた。当該地域は、自用目的の取引が多く、居住の快適性等が取引の指標となっているため、比準価格を妥当と認め、収益価格は参考に留めて、代表標準地価格との検討、前年価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	いよ立花駅北東方
距離	360 m
土地の状態
土地面積	47.5 坪 (157 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が密集する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
標準地の範囲
東	130 m
西	90 m
南	110 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	17 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は松山市中心部周辺に位置する既成住宅地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。 (2)松山市中心部周辺に位置し、交通接近条件等の利便性は比較的良好であるが、街路条件が劣る既成住宅地域である。今後とも現状の利用状況が継続されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。物価上昇の影響等で住宅着工は弱含んでいる。 (2)飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直しが期待される状況にある。
地域要因
(1)市内中心部に近接し、利便性の高い住宅地であるため、需要は安定し、地価はほぼ横ばいと判断する。 (2)市内中心部い近い住宅地域であり、新型コロナウイルス感染症の影響もさほど見られず、地価は安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万68 円／平米 19万8,585 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,652 円／平米 32万2,838 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,831 円／平米 31万6,817 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,800 円／平米 32万21 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,384 円／平米 26万2,444 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,847 円／平米 30万6,952 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,716 円／平米 31万9,743 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万4,012 円／平米 31万804 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,274 円／平米 30万1,752 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,203 円／平米 32万1,353 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,200 円／平米 32万4,649 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村４丁目３９９番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,987 円／平米 29万7,497 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,987 円／平米 29万7,497 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,656 円／平米 31万9,545 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情