路線価 (2023) 愛媛県松山市南斎院町732-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
価格時点	2023 年
駅名	土居田駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 20万8,278 円
1平米当たり	1平米 6万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万5,223 円／坪 1平米 7万7,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市西部の郊外住宅地域一円である。特に代替競争関係が強い地域は、南斎院町、北斎院町等の住宅地域である。需要者は松山市居住の３０～４０歳代の一次取得者層が中心である。県道松山空港線の背後地域で小規模な宅地開発が比較的堅調に行われている。土地は４０～５０坪で１，０００～１，２００万円程度、新築戸建住宅は２，８００～３，０００万円程度が需要の中心になっている。 (2) 同一需給圏は松山市西部及び南西部郊外を中心とする住宅地域一円。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０歳代の一次取得者層であり、松山市外からの需要も存する。近隣地域の周辺地域では小規模宅地分譲開発が見られる状況で、空港に近いこともあり立地の良い分譲地の土地需要は比較的良好である。しかし反面、既存住宅地域内の物件需要は弱い。近隣地域及びその周辺地域の需要の中心的な価格帯は、土地４５坪程度で単価２５万円／坪前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域には、アパート等の収益物件も見られるものの、標準地は画地規模が小さく、収益物件での利用には限界があり、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、地域的特性の類似性が高い複数の事例を採用して試算したもので、市場性を反映した実証的な価格が求められたと判断する。したがって、比準価格を採用し、前年価格からの変動率等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域だが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が著しく低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され、市場の実態を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、周辺の標準地価格等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
交通
交通施設	土居田駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	建築中
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
標準地の範囲
東	50 m
西	95 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市南西部郊外の住宅地域で、周辺農地の宅地化が徐々に進展しつつある。近隣地域自体の地域要因に特段の変化は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は松山市の西部郊外に位置する一般住宅である戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後も現状の住環境等の中、同様の利用状況が継続されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万5,554 円 1平米 7万7,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万5,223 円 1平米 7万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万5,554円 1平米 7万7,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万5,223円 1平米 7万7,200円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 25万6,215円 1平米 7万7,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済は、物価上昇と円安進展が懸念材料であるものの緩やかに持ち直している。 (2)現状、松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者の再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明。
地域要因
(1)郊外住宅地の地価の下落は一部で縮小傾向にあるものの、当該地域の地価は下げ止まりまでには至っていない。 (2)地域要因に特段の変動は見られない。地域の周辺に残る農地の宅地開発が進んでいる状況であるが、地域地価は総じて緩やかな下落基調である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。東側道路に面しており、日照等、住環境の面で優位性がある。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,265 円／平米 23万8,908 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,431 円／平米 26万2,599 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,376 円／平米 25万2,499 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,100 円／平米 25万4,893 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万546 円／平米 20万165 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,225 円／平米 24万5,388 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,318 円／平米 25万5,613 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,100 円／平米 25万8,199 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,443 円／平米 17万9,989 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,467 円／平米 25万2,800 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,860 円／平米 25万793 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南斎院町７３２番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,285 円／平米 28万1,952 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,304 円／平米 27万2,097 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,848 円／平米 25万4,059 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,600 円／平米 25万6,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情