路線価 (2023) 愛媛県松山市余戸東1-389-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
価格時点	2023 年
駅名	余戸駅 から 540m
路線価
1坪当たり	1坪 26万4,480 円
1平米当たり	1平米 8万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,616 円 1平米 9万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,470万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万8,616 円／坪 1平米 9万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね松山市南西部郊外の住宅地域一円。松山市に在住する３０～４０歳代の一次取得者が需要者の中心であるが、県南部地域からの地縁的選好性もある。開発素地があれば中小規模の宅地開発が行われる状況で、松山市の緩やかな景気回復の状況もあり、住環境が比較的良好な近隣地域周辺等の需給関係は安定している。需要の中心は土地１５０㎡程度で１，４００～１，５００万円、新築戸建物件で総額２，５００万円～２，８００万円程度である。 (2) 同一需給圏は市南西部における戸建住宅を中心とした広域的住宅地域一円。中心需要者層は３０歳代から４０歳代の１次取得者層である。当該地域における土地価格は㎡当たり９万円から１０万円程度が中心価格帯である。新規の分譲地においては土地建物総額で３千万円程度の物件が多い。近年は需給が拮抗し地価水準は落ち着いた状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした地域であるが、戸建住宅の賃貸は投資採算性が低く、また対象標準地の画地規模では共同住宅の建築想定も非現実的であることから収益価格は試算し得なかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地との価格牽連性が高い取引事例から適正に試算されたもので、市場価値を適切に反映している。よって本件では比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり当該標準地規模での賃貸想定は非現実的である。したがって収益価格試算は適用外とした。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、快適性等選好性の程度を比較要因として求めた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場競争力の程度を考慮し、且つ代表標準地価格等との検討を行い熟考した結果比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	余戸駅南東方
距離	540 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市南西郊外部に位置する戸建住宅地域であり、今後も現状の環境が維持されていくものと予測する。地価は安定的に推移すると見られる。 (2)スーパー、小学校が近接しており比較的利便性の良好な郊外の住宅地域である。地価は落ち着いた状況にあり今後暫くは同様の傾向で推移するものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万8,616 円 1平米 9万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万8,616 円 1平米 9万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万8,616円 1平米 9万9,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの回復基調にあり、環境良好な住宅地域をはじめ、全般的な地価上昇エリアの広がりがあるが、郊外部は弱く、格差拡大が認められる。 (2)地区人口は微減状態、地区世帯数は微増状態にある。
地域要因
(1)周辺地域で松山外環状道路空港線の建設整備が進んでいる。地価は安定している。 (2)地価水準はこの所落ち着いた状況にある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,841 円／平米 34万6,604 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,841 円／平米 34万6,604 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,184 円／平米 33万7,820 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,172 円／平米 30万1,415 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,517 円／平米 29万2,637 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,012 円／平米 32万7,334 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,000 円／平米 32万7,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,788 円／平米 31万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,065 円／平米 30万7,673 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,962 円／平米 33万474 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目３８９番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,376 円／平米 35万4,985 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,697 円／平米 27万90 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,683 円／平米 31万9,634 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情