路線価 (2023) 愛媛県松山市溝辺町甲97-12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
価格時点	2023 年
駅名	道後公園駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	990万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	987万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万7,535 円／坪 1平米 6万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市東部近郊の普通住宅地域一円。需要者は松山市に居住する３０～４０代の１次取得者層が中心で、一部松山市外からの転入者も見られる。地方経済の低迷下、依然先安感が払拭できず、地価は継続的に下落傾向と判断される。土地需要の中心は１，０００万円程度、新築の戸建物件は総額２，７００～３，０００万円程度で、３，０００万円を超えると需要は弱くなる傾向がある。なお、当該地域には新型コロナの影響は殆ど認められない。 (2) 同一需給圏は、松山市内東部方面の標準住宅地域を中心とした圏域。需要者は圏域内に居住する３０歳代から４０歳代の一次取得者層が中心である。需要の中心は土地のみで４５坪程度、総額で１，０００万円から１，１００万円程度である。圏域内で小規模に開発されたミニ分譲地が見られ、優良物件は比較的堅調な需要が見られる。ただ、本件近隣地域では需要は総じて弱めで、下落率を弱めつつも地価下落傾向が継続している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は溝辺町及びその周辺に所在する規範性の高い事例から求めた。収益価格は、地域内が標準的画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため試算できなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 後述の理由により収益価格は試算できず、比準価格のみの試算となった。顧みるに、収益価格が試算できなかった理由には合理性があり比準価格のみの試算もやむを得ない結果と思料する。したがって、本件では市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道後公園電停東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし
街路	基準方位　北　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市郊外の標準住宅地域としてほぼ熟成している。当面は現状維持程度と予測する。 (2)当該地域は、松山市内東部郊外の住宅地域として熟成しており、今後とも現状と同様の居住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万7,535 円 1平米 6万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万7,535円 1平米 6万5,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 21万9,518円 1平米 6万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市住宅地地価は地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小、依然下落基調といった多様化の中にあるが、全体的に改善傾向にある。 (2)松山市の令和４年上半期土地取引件数は２，３１８件で前年同期比でやや減少しているがコロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた感による。
地域要因
(1)元々住宅地域としてはさほど需要の強い地域ではなく下落基調を脱していないが、下落幅は縮小している。 (2)市内東部郊外に位置する住宅地であり、需要は弱含み、下落率を弱めつつ地価下落は継続していると判断する。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特になし。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万537 円／平米 20万135 円／坪
推定価格 平米 坪	7万102 円／平米 23万1,757 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,134 円／平米 21万8,639 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万830 円／平米 16万8,044 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,860 円／平米 31万6,913 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,110 円／平米 21万8,560 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,100 円／平米 21万8,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,179 円／平米 25万8,460 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,886 円／平米 29万3,857 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,599 円／平米 21万6,870 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,600 円／平米 21万6,874 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市溝辺町甲９７番１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,213 円／平米 24万2,042 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,006 円／平米 27万1,112 円／坪
標準価格 平米 坪	6万5,974 円／平米 21万8,110 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,000 円／平米 21万8,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情