路線価 (2023) 愛媛県松山市岩崎町1-256-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
価格時点	2023 年
駅名	道後公園駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 49万5,900 円
1平米当たり	1平米 15万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億1,100万 円 (1716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3億1,100万 円 (1716 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を松山市中心部及び近郊の概ね全域のマンション適地地域とした。需要者は、県内外のマンションデペロッパーである。分譲マンションの需要は多く、市中心部やその周辺のマンション適地では高値取引も散見される。ただし、立地や行政的条件により用地仕入れ値は異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は概ね松山市中心部及びその周辺地域の分譲マンション適地を中心とした圏域である。需要者の中心はマンションデベロッパーである。松山市中心部及びその周辺地域では分譲マンション適地は需要が高く、入札案件では高値の取引が見られる。需要の中心的な価格帯は、建築ボリューム等に影響する立地条件、容積率、画地条件等により仕入れ値がまちまちであるため見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 開発法による価格は、デペロッパーの投資採算性の観点から導かれた価格であり、理論的で妥当性を有しているが、設定数字によって試算価格に大きな差が出てくることに注意が必要である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から求められていることから、マンション適地としての市場性を反映していると判断される。よって、比準価格を標準に、開発法による価格を再検討し、前年度価格、近隣地域周辺の地価動向も考慮し、鑑定評価額を上記のように決定した。 (2) 積算価格、収益価格は試算を断念したが、比準価格と開発法による価格が得られた。比準価格は市場性に着目し、取引事例から試算したが、市場価値を適切に反映した価格が得られた。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求めた理論的妥当性のある価格である。本件では両者は一致した価格が得られたため、両者を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	道後公園電停南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	519.1 坪 (1716 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
標準地の範囲
東	120 m
西	10 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	60 m
面積	1800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、高所得者層の選好性が強い利便性良好な住環境の住宅地域である。今後も現在と同様の住環境を維持するものと予測する。 (2)近隣地域は松山市中心部に近く利便性、住環境等良好な住宅地域で、近隣地域内の土地は規模が大きく分譲マンション適地としての特性を有している。今後とも同様の住環境等が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2022年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
前年から次年への変動率 6.5 ％
2019年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市場参加者は限られているものの、依然としてマンション開発の動きは活発で、好立地の適地は高値で取引されている。 (2)飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直しが期待される状況にある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変動はなく、地域内には既にマンションが建ち並んでいる。 (2)マンションデベロッパーの土地取得意欲は強く、建築費の高騰は懸念されるが、当該地域についても地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,435 円／平米 74万1,982 円／坪
推定価格 平米 坪	23万9,451 円／平米 79万1,625 円／坪
標準価格 平米 坪	18万581 円／平米 59万7,001 円／坪
査定価格 平米 坪	18万1,000 円／平米 59万8,386 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,516 円／平米 48万4,382 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,654 円／平米 34万5,986 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,575 円／平米 61万205 円／坪
査定価格 平米 坪	18万5,000 円／平米 61万1,610 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万843 円／平米 73万107 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,879 円／平米 56万1,620 円／坪
標準価格 平米 坪	17万6,223 円／平米 58万2,593 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市岩崎町１丁目２５６番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,179 円／平米 48万3,268 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,735 円／平米 51万4,860 円／坪
標準価格 平米 坪	18万40 円／平米 59万5,212 円／坪
査定価格 平米 坪	18万 円／平米 59万5,080 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情