路線価 (2023) 宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神17-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 大崎市宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
価格時点	2023 年
駅名	鹿島台駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	671万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	671万 円 (308 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万2,071 円／坪 1平米 2万1,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧鹿島台町を中心とする旧来からの商業地域の存する圏域と判定。主な需要者は地縁性を有する個人事業者が中心である。地域全体の過疎化が進行して、商業性は年々減退しており、当該商業地域に対する不動産需要は弱く、地価は長年の下落傾向にある。取引も少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は、旧鹿島台町や旧大崎市の旧町の旧来型の商業地域もしくは混在地域となる。中心市街地の幹線道路沿いの旧来型の商業地域で、駐車場スペースの確保に難がある画地が多い。需要者は地縁的選好性を有する個人や近隣の事業者などに限定され、他所からの参入するケースは少ない。駐車場が整備された郊外型の大型商業施設に顧客が流出することで商況の衰退が進んでいる。土地の取引は画地規模により異なるが、取引は高値にはならないケースが多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ロードサイドの店舗が並ぶ地域であるが、自用の店舗や事業所等が主であり、商業事業者向けの賃貸市場は形成されていないことから収益還元法の適用は困難である。よって、現在の市場の取引水準を反映していると考えられる比準価格を採用することとし、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 中心部を迂回する鹿島台バイパス（国道３４６号）の開通により、車両交通量が減少して渋滞が減る一方で、商店街の商況にはマイナスに作用している。自用を中心とする地域で、外部からの賃貸需要も乏しく、賃料収入を目的とした不動産投資の動きは見られないため、収益還元法は適用できなかった。よって代替性を有する市内の取引事例により試算した比準価格を基に、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鹿島台駅西方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	93.2 坪 (308 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大崎市宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
標準地の範囲
東	45 m
西	30 m
南	120 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	27 m
面積	350 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	鹿島台駅に近い国道沿いの近隣商業地域
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域の過疎化が進行して、旧来の商店街は商業地域としての特性が次第に弱くなる中で、バイパス沿いに大型商業施設が進出したことも加わり、当面は地価の下落基調が続くものと予測する。 (2)駅に隣接する近隣型の商業地域で、幹線道路沿いに位置する。近隣市町の大型商業施設などに客足を奪われ、近年、商況は低迷し、シャッター通り現象が進んでいる。当面、地価はそれらを織り込んで推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万2,071 円 1平米 2万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2022年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万2,071円 1平米 2万1,800円
前年から次年への変動率 -3.5 ％
2019年	1坪 7万4,716円 1平米 2万2,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎市全体では人口減少が続き、過疎化も進展しているが、古川地区では中心市街地の再開発も進んできた。 (2)開発も見られる旧古川市の商業地域と、シャッター通り化が進行する旧町の商店街との間で二極化が見られる。
地域要因
(1)鹿島台駅東側では国道３４６号鹿島台バイパスの整備や新興の商業施設の集積等が進み、駅西側の当該地域は空洞化が一段と深刻化している。 (2)県道沿いの旧来型の駅前商業地域。地域を迂回するバイパス道路の開通で、シャッター通り化が年々進み、商店街の商況は低迷している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313040 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,421 円／平米 5万7,594 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,567 円／平米 5万4,771 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,726 円／平米 7万5,132 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,700 円／平米 7万5,046 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,192 円／平米 5万225 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,827 円／平米 4万9,018 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,091 円／平米 6万9,727 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,100 円／平米 6万9,757 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313040 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,991 円／平米 4万9,560 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,177 円／平米 5万175 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,458 円／平米 6万4,328 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	30 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313040 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鹿島台平渡字西銭神１７番２
区域区分	都市計画区域外
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,285 円／平米 4万7,226 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,903 円／平米 4万5,963 円／坪
標準価格 平米 坪	2万907 円／平米 6万9,119 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情