路線価 (2023) 愛媛県松山市大街道2-4-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
価格時点	2023 年
駅名	大街道駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 218万1,960 円
1平米当たり	1平米 66万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万7,286 円 1平米 83万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (124 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 274万7,286 円／坪 1平米 83万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市内中心部の商業地域であるが、特に価格牽連性が高いのは、大街道・銀天街の両アーケード商店街である。需要者は多様で、県内外の個人事業者、企業、投資家等幅広い。近隣地域内及び隣接する類似地域での潜在的な需要は強く、供給が少ない状態が続いている。コロナ禍においてテナント需要は飲食店を中心に減退傾向にあったが、人出の増加とともに出店の引き合いも回復傾向にある。 (2) 同一需給圏は市内中心部の繁華性の高い商業地域一円。中心需要者は県内外の法人個人資本であり標準地を包括する一番町交差点周辺において投資が活発に行われており今後も発展的に推移すると思慮する。新型コロナウイルス感染症の影響で一時人流が減少していたが昨今は観光客も戻り人流は元に戻りつつある。しかしこの数年間続いた行動制限の影響もあって大街道商店街の空き店舗はこのところやや増加傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に賃貸物件も多く所在し、収益性を考慮した価格形成がされるべき地域であるが、賃料は横ばい程度で推移する中、建築費の高騰もあり収益価格は比準価格に比して低位に求められた。一方、実証的な取引事例より求められた比準価格は精度の高いものと思料する。よって本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 建築費の高騰が依然として続いており低層店舗を前提に求めた収益価格はやや低位に求められた。高騰した建築費に賃料が追いつかず収益性が悪く収益との価格牽連性は弱い。以上のことから本件においては市場洗礼を受けた比準価格を中心に収益価格を参酌し周辺商業地の標準地価格等との検討を行い熟考した結果比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大街道電停南方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	37.5 坪 (124 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	百貨店、専門店等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
標準地の範囲
東	55 m
西	10 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	19 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	アーケード商店街
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、県内を代表するアーケード商店街の中心的商業地域として熟成している。今後とも発展的に推移するものと予測する。 (2)熟成した市中心部における中心的なアーケード商店街である。周辺では資本投下が進んでおり今後も発展的に推移すると判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 274万7,286 円 1平米 83万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 274万7,286 円 1平米 83万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 271万4,226円 1平米 82万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 274万7,286円 1平米 83万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2019年	1坪 271万4,226円 1平米 82万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。物価上昇の影響等で住宅着工は弱含んでいる。 (2)人流は新型コロナウイルス感染症前の水準まで戻りつつある。
地域要因
(1)空き店舗率は高い水準で推移しているが徐々に出店意欲が回復しつつある。飲食店への客足、観光客数も回復している。 (2)大街道商店街の空き店舗がやや増えてきている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	72万5,924 円／平米 239万9,905 円／坪
推定価格 平米 坪	78万3,998 円／平米 259万1,897 円／坪
標準価格 平米 坪	82万4,393 円／平米 272万5,443 円／坪
査定価格 平米 坪	82万4,000 円／平米 272万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	58万307 円／平米 191万8,495 円／坪
推定価格 平米 坪	78万5,785 円／平米 259万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	83万5,053 円／平米 276万685 円／坪
査定価格 平米 坪	83万5,000 円／平米 276万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,059 円／平米 127万3,005 円／坪
推定価格 平米 坪	37万990 円／平米 122万6,493 円／坪
標準価格 平米 坪	82万4,422 円／平米 272万5,539 円／坪
査定価格 平米 坪	82万4,000 円／平米 272万4,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市大街道２丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,257 円／平米 103万5,628 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,402 円／平米 106万2,555 円／坪
標準価格 平米 坪	84万5,795 円／平米 279万6,198 円／坪
査定価格 平米 坪	84万6,000 円／平米 279万6,876 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情