路線価 (2023) 愛媛県松山市宮田町186-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市宮田町１８６番４外
価格時点	2023 年
駅名	宮田町駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1億5,600万 円 (673 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万6,992 円 1平米 23万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億5,500万 円 (673 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市内中心部及びその外縁に位置する商業地域で形成される圏域。需要者は圏域内外の企業、個人事業者、投資家等多岐にわたる。令和３年夏～秋以降、消費者の消費活動は活発化して徐々にコロナ禍以前に戻りつつあったが地価は横ばい傾向だった。しかし、令和４年後半以降は需要が回復してきており、高値取引が散見される等再び緩やかな地価上昇傾向に戻りつつあると認める。 (2) 同一需給圏は松山市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は地元企業が中心であるが、県外の大手資本の参入も考えられる。周辺地域ではＪＲ松山駅周辺整備事業の影響により買進みの取引が見られるが、近隣地域への影響は小さく、地価は横ばいで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はＪＲ松山駅北側に位置する中心部商業地域である。本件では収益価格は比準価格に対してやや低位に導出されたが、地域特性に応じた試算価格間の開差を示しており、相互に試算価格の妥当性が検証できたものと思料する。したがって、実証的な比準価格に理論的な収益価格を関連付け、周辺標準地価格との均衡に留意し、さらに近隣地域の市場の特性、将来動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性・投資採算性を判断基準とする商業地域であり、現実の地上建物に類似する建物想定により立体駐車場も勘案し収益価格を試算したが、収益性の判定指標には不確定要素もある。取引市場の実態を反映した比準価格の相対的信頼性が高いと判断される。よって比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地価格及び市場の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宮田町電停南西方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	203.6 坪 (673 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所ビル、店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市宮田町１８６番４外
標準地の範囲
東	100 m
西	10 m
南	170 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	39 m
面積	700 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、ＪＲ松山駅北方に位置する幹線道路沿線の商業地域として熟成しているが、松山駅周辺土地区画整理事業及びＪＲ松山駅付近連続立体交差事業の進捗により発展的に推移していくものと予測する。 (2)近隣地域はＪＲ松山駅北方の幹線街路沿線区域である。合同庁舎、フジグラン松山等の吸引施設があり繁華性は高い地域である。ＪＲ松山駅周辺整備事業（市内電車延伸予定等）の進捗により今後地域の変動が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 77万3,604 円 1平米 23万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 77万3,604円 1平米 23万4,000円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2022年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 76万3,686円 1平米 23万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の令和４年上半期土地取引件数は２，３１８件で前年同期比でやや減少しているがコロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた感による。 (2)市内経済は緩やかな回復傾向にある。
地域要因
(1)近接する大型ＳＣとその対面に存する家電量販店及び隣接する立体駐車場の相乗効果により顧客流動性が良好である。 (2)ＪＲ松山駅周辺整備事業が進捗中である。
個別的要因	(1)特になし。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市宮田町１８６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,665 円／平米 157万9,160 円／坪
推定価格 平米 坪	24万880 円／平米 79万6,349 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,864 円／平米 77万3,154 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市宮田町１８６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万700 円／平米 79万5,754 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,252 円／平米 73万1,459 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,142 円／平米 77万767 円／坪
査定価格 平米 坪	23万3,000 円／平米 77万298 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市宮田町１８６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,059 円／平米 127万3,005 円／坪
推定価格 平米 坪	37万990 円／平米 122万6,493 円／坪
標準価格 平米 坪	23万5,400 円／平米 77万8,232 円／坪
査定価格 平米 坪	23万5,000 円／平米 77万6,910 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市宮田町１８６番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,244 円／平米 66万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,391 円／平米 71万5,389 円／坪
標準価格 平米 坪	23万2,429 円／平米 76万8,410 円／坪
査定価格 平米 坪	23万2,000 円／平米 76万6,992 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情