路線価 (2023) 愛媛県松山市中村2-30-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市中村２丁目３０番７
価格時点	2023 年
駅名	いよ立花駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,500万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円／坪 1平米 13万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市中心部に近い路線商業地域全域。主たる需要者は県内の法人が中心であると思われる。標準地周辺は交通量の多い国道沿いであり、店舗、事業所等の多様な用途での需要が認められ、郊外型路線商業地域として根強い需要から現状維持の状況にある。画地規模、業種等により取引価格はまちまちであり、需要の中心価格帯は見い出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は松山市中心部に近い路線商業地域全域である。主たる需要者は自用目的の県内の法人が中心である。交通量の多い国道沿線に対象標準地は位置しており、店舗、事業所等の多様な用途での需要が見られる。画地規模、業種等により取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価相場で坪４０万～５０万円程度が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の物件が多く、賃貸による収益性を重視した取引需要は少ない。地価に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、取引事例より求められた比準価格は精度が高い。よって本件では現実的で信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。なお、コロナ禍による地価への影響は、中心部繁華街が中心で、当該地域への影響は特にない。 (2) 周辺に収益物件は見受けられるが、自用の物件が中心であり、賃貸による収益性を重視した取引は少ない。地価に見合う賃料収受ができておらず、建築費の高騰も続いていることから収益価格は比準価格に比して低位に求められた。比準価格は相対的に規範性の高い事例により試算されており、精度は高い。よって、比準価格を妥当と認め、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	いよ立花駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所兼車庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市中村２丁目３０番７
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市中心部に近い国道沿いの路線商業地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。今後も同様の利用状況で推移するものと予測する。 (2)松山市中心部に近い国道沿いの路線商業地域である。地域要因に特段の大きな変動はなく、現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 44万9,616円 1平米 13万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内経済はコロナ禍、観光関連産業への影響も和らぎつつあり、緩やかに持ち直している。 (2)飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直しが期待される状況にある。
地域要因
(1)郊外型路線商業地域については、繁華性の高い一部地域を除き地価は現状維持の状況。 (2)路線商業地域においては、店舗等の出店意欲は高く、地価は堅調に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村２丁目３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,411 円／平米 37万1,631 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,759 円／平米 45万5,431 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,759 円／平米 45万5,431 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村２丁目３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万594 円／平米 33万2,564 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,904 円／平米 34万201 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,691 円／平米 44万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村２丁目３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万978 円／平米 39万9,953 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,327 円／平米 47万533 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,140 円／平米 44万161 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市中村２丁目３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,036 円／平米 46万9,571 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,787 円／平米 58万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,089 円／平米 45万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情