路線価 (2023) 愛媛県松山市千舟町4-2-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
価格時点	2023 年
駅名	松山市駅 から 420m
路線価
1坪当たり	1坪 99万1,800 円
1平米当たり	1平米 30万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	5,010万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 122万6,526 円／坪 1平米 37万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね松山市中心部の商業地域一円で、需要者の中心は県内外の法人、個人事業者である。圏域内の地域経済はコロナ禍の中停滞していたが、近時、経済活動は戻りつつある状況である。近隣地域周辺では近年新規ホテルの開業等もある状況で、物価高等による先行きの不安感はあるが、地域の土地需要には底堅いものがある。近隣地域及びその周辺では土地取引は少なく、あっても取引規模等により価格帯はまちまちで、需要の中心的な価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は松山市内中心部に位置する商業地域一円と把握される。主たる需要者は、投資用不動産としての運用を目論む事業法人等が中心と思料される。良好な立地環境を背景に、従来から底堅い需要が認められるが、近時においては、建築費の高騰やコロナ禍の影響もあって、やや様子見姿勢の状況がうかがえる。取引件数が限られ、また、複合不動産の取引が中心であり、価格帯にバラツキが認められるため、市場における中心価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場価値を適正に反映している。収益価格は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況から低位に試算され、また近時の地域経済情勢は先行きの不透明さが強く収益予測に限界がある状況ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する商業地の取引事例に適切に補修正を行って試算しており、現下の市場実態を反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格は投下資本に見合った賃料水準が形成されていないため低位に求められたが、試算過程において想定要素が介在するため相対的規範性に劣後する。従って、本件では比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	松山市駅北東方
距離	420 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
標準地の範囲
東	120 m
西	160 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	20 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市中心部に存する繁華性の高い熟成された普通商業地域であり、今後とも現状の環境が維持され、同様の利用状況が継続されるものと予測する。 (2)当地域は、松山中心商業エリア屈指の繁華性を誇る千舟町通りに面し、中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。立地条件の希少性・優位性を背景に、今後も高い商業性を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 122万6,526 円 1平米 37万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 122万6,526円 1平米 37万1,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 122万6,526円 1平米 37万1,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2019年	1坪 122万3,220円 1平米 37万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明な状態。 (2)コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸念材料である円安・物価高を背景に、先行き不透明感が再燃しつつある。
地域要因
(1)地域周辺では新規ホテルが開業する等の状況である。地域及びその周辺の規模の大きい土地はマンション適地としての土地需要が高い。 (2)成熟した商業地域であり、特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万8,164 円／平米 91万9,610 円／坪
推定価格 平米 坪	28万5,953 円／平米 94万5,361 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,247 円／平米 124万7,179 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,059 円／平米 127万3,005 円／坪
推定価格 平米 坪	37万990 円／平米 122万6,493 円／坪
標準価格 平米 坪	37万990 円／平米 122万6,493 円／坪
査定価格 平米 坪	37万1,000 円／平米 122万6,526 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万6,164 円／平米 144万1,958 円／坪
推定価格 平米 坪	43万6,164 円／平米 144万1,958 円／坪
標準価格 平米 坪	36万4,686 円／平米 120万5,652 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	462 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.7 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市千舟町４丁目２番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,376 円／平米 99万9,655 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,376 円／平米 99万9,655 円／坪
標準価格 平米 坪	37万1,926 円／平米 122万9,587 円／坪
査定価格 平米 坪	37万2,000 円／平米 122万9,832 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情