路線価 (2023) 愛媛県松山市平和通2-5-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市平和通２丁目５番４
価格時点	2023 年
駅名	鉄砲町駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	4,340万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万5,326 円／坪 1平米 17万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市中心部及び幹線道路沿線に展開する広域的商業地域一円。中心需要者は商業収益目的の県内外の法人個人資本である。また背後に大学が２校存し学生賃貸需要が旺盛であることから、賃貸収益目的の投資法人資本等も需要者の一角を占める。中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要の回復から地価は上昇傾向にあったがコロナ禍で停滞傾向にある。需要中心価格帯は㎡当り概ね１７万円程度と判定する。 (2) 同一需給圏は市中心部に近い幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は沿道サービス施設としての店舗等の用に供する県内外の企業及び個人事業者である。店舗地需要は全国展開している大手資本による借地形式が中心であるが、背後に愛媛大学や松山大学が立地することから、共同住宅としての需要が見込めるエリアである。商業地は取引件数が少なく、規模によってさまざまであり、中心価格帯は見い出し難い状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) １階店舗２階以上共同住宅のＳ造８階建を前提に基づき求めた収益価格は低位に求められた。建築費が高騰している昨今、投資採算性の観点において採算性が悪く投下資本に見合った効果を得ることができない。以上から本件においては比準価格を中心に、収益価格を参酌し代表標準地価格及び前年標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格をもって鑑定評価額とすることを妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地においては収益価格を重視すべきであるが、自社ビル等の自己使用物件が多く、テナント需要も弱いことから、低位に試算されている。また現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づく収益予測には限界がある。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鉄砲町駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層店舗ビル、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市平和通２丁目５番４
標準地の範囲
東	160 m
西	140 m
南	60 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	20 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域には一部高層共同住宅等も見受けられるが、主は中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。市中心部商業地地価上昇傾向から、コロナ禍にあって停滞傾向にあると判断する。 (2)店舗共同住宅や事務所が多い商業地域として熟成しており、大学等文教施設にも近い。今後も同様の利用状況で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼共同住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部においては近年数カ所で再開発が行われ、また進行中であり投資需要は高まりつつある。 (2)景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰が懸念される。
地域要因
(1)背後の大学の学生を顧客とした賃貸需要及び店舗等が多い。 (2)価格に影響を与える地域要因の大きな変動はないが、背後の文教施設により、商住ともに需要は根強い。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平和通２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,747 円／平米 48万1,840 円／坪
推定価格 平米 坪	15万255 円／平米 49万6,743 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,524 円／平米 56万7,058 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平和通２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万5,334 円／平米 67万8,834 円／坪
推定価格 平米 坪	16万4,267 円／平米 54万3,067 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,111 円／平米 56万5,693 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平和通２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万9,411 円／平米 52万7,013 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,053 円／平米 54万8,971 円／坪
標準価格 平米 坪	17万836 円／平米 56万4,784 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市平和通２丁目５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,581 円／平米 48万1,291 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,581 円／平米 48万1,291 円／坪
標準価格 平米 坪	17万470 円／平米 56万3,574 円／坪
査定価格 平米 坪	17万 円／平米 56万2,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情