路線価 (2023) 宮城県大崎市岩出山字二ノ構91 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 大崎市宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
価格時点	2023 年
駅名	岩出山駅 から 550m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,130万 円 (630 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,150万 円 (630 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万169 円／坪 1平米 1万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、大崎市内のやや衰退気味の商業地域全域の範囲である。需要者の中心は地元の個人業者である。分割後住宅化の傾向も見られ、商業地としての需要は減少しているものと考察した。市場の中心となる価格帯は、取引件数が極端に少ないため判然としない。 (2) 同一需給圏は旧岩出山町を中心とする旧来からの商業地域の存する圏域と判定。需要者の中心は個人事業者となっている。集客力のある沿道関連店舗等との競合等から旧来からの商店街については空洞化が深刻となっている。こうした中、店舗需要は総じて脆弱で、売地希望価格及び取引価格の低額化が一段と進んでいる。商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯については特に見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗又は店舗兼住宅取得目的と見られる取引が主で、岩出山地区及び大崎市内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は自用の建物が中心で賃貸市場が形成されていないことから収益還元法を適用することができなかった。従って比準価格を中心として、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の店舗併用住宅が主体となっている地域内にあるため、収益性からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	岩出山駅西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	190.6 坪 (630 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大崎市宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	120 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	40 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	岩出山地区における旧来からの中心商業地行き
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)過疎化の進行に伴い、商業地域としては衰退してゆくものと考察した。縁辺部では分割後に住宅地として売却される画地も見られ、商況は年々悪化しているものと思料される。地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (2)旧岩出山町中心部の旧来からの近隣商業地域であるが、低迷を続ける地方経済下にあって、商況の好転の機運は見られず、今後とも地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万169 円 1平米 1万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 0円 1平米 0円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万169円 1平米 1万8,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 0円 1平米 0円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎市の商業地の地価は、人口の減少や大規模店舗への顧客集中等の影響により、旧古川市の一部を除いて下落傾向である。 (2)金融緩和政策等を反映し地価が上昇している中心部と人口減少等を反映し地価が下落している外縁部の二極化傾向が一段と進んでいる。
地域要因
(1)過疎化の影響により、閉店する店舗も目立ち、地価は下落傾向が続いている。 (2)旧来からの商店街で、地域要因に大きな変動はない。街並みは明るく綺麗であるものの、長引く地方経済の低迷等から店舗需要は減退傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8,031 円／平米 2万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	9,146 円／平米 3万237 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,004 円／平米 5万9,521 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313030 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万888 円／平米 3万5,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万572 円／平米 3万4,951 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,450 円／平米 6万996 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313090 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万473 円／平米 3万4,624 円／坪
推定価格 平米 坪	1万441 円／平米 3万4,518 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,607 円／平米 5万8,209 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313070 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,822 円／平米 6万5,532 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,890 円／平米 5万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2313080 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市岩出山字二ノ構９１番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,701 円／平米 5万8,520 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,844 円／平米 5万8,992 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情