路線価 (2023) 愛媛県松山市来住町485-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市来住町４８５番１外
価格時点	2023 年
駅名	久米駅 から 980m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1024 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億1,000万 円 (1024 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松山市郊外の幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。需要者の中心は、沿道サービス業を営む県内外の法人あるいは個人事業主である。当該地域は幹線道路沿いに位置し、背後住宅地域は熟成しており、沿道サービス型施設としての需要が見込めるが、事業用定期借地権の設定が多く、需要の中心となる価格帯を見い出すのは困難である。郊外型路線商業地は松山ＩＣ付近が中心で全体的には大きな動きは認められない。 (2) 同一需給圏は松山市郊外の幹線道路沿いに位置する路線商業地域一円と認められる。需要者の中心は沿道サービス業を営む法人或いは個人事業者である。当該地域は松山市南東部の幹線道路沿いに位置し、背後住宅地域は熟成しており、近隣型および沿道サービス型施設地としての需要が見込まれる地域である。近年、幹線道路沿いの沿道サービス型施設の開設は事業用借地権の活用が多く、需要の中心となる価格帯は見い出しにくいのが現状である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域周辺は、郊外の路線商業地域であり、賃料が比較的低く契約されているところもあることから、収益価格は低位に算出された。一方、比準価格は、松山市郊外の幹線道路沿いの路線商業地としての現実の市場性を反映している。よって、比準価格を採用し収益価格を参考とし、さらに近隣地域の市場動向及び代表標準地の価格との均衡も考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、コロナ禍における当地域の地価への影響は特にない。 (2) 近隣地域は郊外の路線商業地域で、賃料には相対的に限界があり、収益価格が低位に求められた。従って、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参酌し、前年価格との変動率、近隣地域の市場動向および代表標準地価格との均衡等も勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	久米駅南方
距離	980 m
土地の状態
土地面積	309.7 坪 (1024 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	28 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市来住町４８５番１外
標準地の範囲
東	220 m
西	70 m
南	60 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	37 m
奥行き	27 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、松山市南東部の郊外幹線道路沿いに、店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域である。今後も現在の利用状況が継続していくものと予測する。 (2)近隣地域は松山市南東部郊外の路線商業地域として店舗、金融機関支店、事業所等が集積していて、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの、緩やかに持ち直している。 (2)リニューアルの進展等を背景に、松山市の商業地地価は全般的に下げ止まり傾向で、一部は上昇している。
地域要因
(1)郊外型路線商業地への需要の回復も松山ＩＣのある南部地区が中心。 (2)松山市郊外の路線商業地域では集客力の強い物件に対する需要は根強く、新型コロナの影響は殆どない。
個別的要因	(1)特にない。 (2)変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町４８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,018 円／平米 38万250 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,541 円／平米 36万2,143 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,135 円／平米 35万7,494 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町４８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,751 円／平米 25万433 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,020 円／平米 26万1,240 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,993 円／平米 36万331 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町４８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,100 円／平米 30万4,483 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,702 円／平米 29万3,249 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,973 円／平米 34万7,041 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市来住町４８５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,328 円／平米 29万5,318 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,444 円／平米 29万2,396 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,431 円／平米 35万1,861 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情