路線価 (2023) 愛媛県松山市三-町2-10-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
価格時点	2023 年
駅名	大街道駅 から 310m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,640万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市中心部の商業地域の圏域。中でも代替性が高いのは飲食店の多い地域である。需要者は県内外の法人、個人事業者、投資家等多岐にわたる。近隣地域等は飲食店を中心とする地域ゆえコロナ禍の影響を強く受け、近時経済活動は徐々に再開はしているものの、依然、不動産投資には慎重な姿勢が見られる。近隣地域等では現状、不動産取引は停滞しており、あっても取引規模等により価格帯はまちまちで、需要の中心的な価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は松山市中心部の商業地域一円で、特に代替性の高い地域は飲食店等が多い大街道周辺の商業地域である。需要者は県内の個人及び事業者がほとんどである。飲食店を中心とした地域は幾分回復したものの、新型コロナウイルス感染症の影響によりテナントの退出が続き、収益性が落ちている状況にある。中心となる価格帯は、規模、繁華性等の状況によりまちまちであるため、見出し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場価値を適切に反映している。収益価格は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況ゆえ低位に試算され、また近時の地域経済情勢は将来動向の不透明さが強く収益予測に限界がある現状ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地価及び建築費に見合う賃料収受ができておらず、さらに建築費の高騰も続いていることから収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、相対的に信頼性の高い複数の事例により試算されており、精度が高い。したがって、精度の高い比準価格を妥当と認め、収益価格を斟酌し、代表標準地及び周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大街道電停南方
距離	310 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層飲食店ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	27 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	360 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市中心部の飲食店舗の多い商業地域で、長期的には現状と同様の利用状況が継続されるものと予測するが、近時、地域ではコロナ禍の影響による収益力低下から閉店店舗等も見られ、繁華性が低下している。 (2)松山市中心部の飲食店舗を中心とした商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響により一時繁華性が低下したが、回復しつつある。今後はテナント等の入居状況がさらに改善するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万7,648 円 1平米 20万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 68万4,342円 1平米 20万7,000円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 68万7,648円 1平米 20万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明な状態。 (2)飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直しが期待される状況にある。
地域要因
(1)地域は飲食店を中心とした地域ゆえ、コロナ禍の影響を強く受けており、店舗の撤退、賃料の減額等の事例も多く、土地需要も現状、回復していない。 (2)飲食店舗が中心の当該地域では、テナントの入居は改善しつつあるが、コロナ禍前の水準には回復していない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,517 円／平米 71万2,499 円／坪
推定価格 平米 坪	22万6,860 円／平米 74万9,999 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,747 円／平米 68万6,812 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万6,240 円／平米 81万4,069 円／坪
推定価格 平米 坪	24万6,240 円／平米 81万4,069 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,855 円／平米 69万475 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万941 円／平米 59万8,191 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,972 円／平米 60万4,905 円／坪
標準価格 平米 坪	20万5,587 円／平米 67万9,671 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市三番町２丁目１０番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,550 円／平米 87万4,602 円／坪
推定価格 平米 坪	26万4,550 円／平米 87万4,602 円／坪
標準価格 平米 坪	20万7,653 円／平米 68万6,501 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情