路線価 (2023) 愛媛県松山市二-町2-7-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
価格時点	2023 年
駅名	大街道駅 から 380m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	6,120万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 98万1,882 円／坪 1平米 29万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市中心部の商業地域であり、特に価格牽引性が高いのは、一番町、二番町、三番町等の飲食店舗ビルの多い繁華街である。主たる需要者は県内の法人、個人が中心であると思われ、自己使用に加えて投資目的の需要も認められる。賃貸市場、売買市場ともに景気の影響を受けやすいが、コロナ禍にあって需要は減退傾向にある。画地規模、建物等の状況により取引価格はまちまちであり、需要の中心価格帯は見い出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は市中心部に展開する広域的商業地域一円。中心需要者は県内外の商業収益及び事業収益を目的とした法人個人資本である。当該地域は飲食店舗の集積が高く新型コロナウイルス感染症の影響を強く受けておりダメージは大きい。経済回復活動等に伴い観光客の客層が多い店舗においては人流はほぼ回復したが地元住民の歓楽街への足は未だ鈍い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に賃貸物件が多く所在し、収益性を考慮した価格形成がされるべき地域であるが、地価に見合った賃料水準が形成されるに至らず、建築費の高騰もあり収益価格は比準価格に比してやや低位に求められた。一方、実証的な取引事例より求められた比準価格は精度の高いものと思料する。よって本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 店舗テナントビルを前提に求めた収益価格は低位に求められた。建築費等の上昇が継続していることから採算性が悪く投下資本に見合った効果を得ることができない。以上の事から本件においては比準価格を中心に収益価格を参酌し代表標準地価格及び周辺商業地標準地価格との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	大街道駅南東方
距離	380 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層飲食店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
標準地の範囲
東	70 m
西	12 m
南	70 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	23 m
面積	210 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)松山市中心部の飲食店舗を中心とした繁華街であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。地価はコロナ禍で飲食店舗等は需要が減退しており、その影響で地価は弱含みとなっている。 (2)飲食店舗ビルが集積する市場競争力の強い商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響は大きく未だ回復には至っていない。今後の人流の動向に注視が必要である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 98万1,882 円 1平米 29万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 98万1,882円 1平米 29万7,000円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市中心部においては近年数カ所で再開発が行われ、また進行中であり投資需要は高まりつつある。 (2)観光客は新型コロナウイルス感染症前の水準まで戻りつつあるが地元住民の歓楽街への足はまだ鈍い。
地域要因
(1)松山市の中心的歓楽街であり、コロナ禍にあって昨年の景気回復から、減退に向かっており、地価も弱含みとなっている。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響は未だ残っている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万6,186 円／平米 71万4,711 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,186 円／平米 71万4,711 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,095 円／平米 99万5,420 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万1,244 円／平米 66万5,313 円／坪
推定価格 平米 坪	21万6,391 円／平米 71万5,389 円／坪
標準価格 平米 坪	29万6,833 円／平米 98万1,330 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万7,906 円／平米 101万7,937 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,361 円／平米 96万6,545 円／坪
標準価格 平米 坪	29万8,328 円／平米 98万6,272 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市二番町２丁目７番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万2,680 円／平米 60万3,940 円／坪
推定価格 平米 坪	22万5,838 円／平米 74万6,620 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,158 円／平米 96万5,874 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情