路線価 (2023) 宮城県大崎市鳴子温泉字湯元1-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	宮城県 大崎市宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
価格時点	2023 年
駅名	鳴子温泉駅 から 90m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	260万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	260万 円 (116 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万4,054 円／坪 1平米 2万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の店舗併用住宅を主とする商業地域で、主な需要者は自用の店舗併用住宅としての利用を目的とする個人及び中小法人。従来より鳴子温泉郷は観光客減少、高齢化及び人口減少等から土地需要は低迷していたが、コロナ禍で一層観光客が減少し地域経済は低迷しており、地価の下落圧力もより強まっている。取引の中心となる価格帯は約１００㎡程度の土地で２００万円台半ばだが、取引成立まで相当時間を要する場合も多い。 (2) 同一需給圏は鳴子地区を中心とする大崎市内の店舗併用住宅を中心とする商業地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する自己の店舗併用住宅を取得することを目的とする個人事業主又は地元法人で、外部からの流入は少ない。鳴子温泉郷は観光客の減少等により、需要は低迷している。取引の中心となる価格帯は１２０㎡程度の土地で２００万円台であるが、低廉な価格での取引となる事例もみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は店舗併用住宅を中心とする商業地域であるが、ほとんどが自用の建物であり、店舗等の賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例も存在しないことから、収益価格を求めることは断念せざるを得なかった。一方、比準価格は市場で成立した現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって本件では、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 自己使用の店舗併用住宅を中心とする商業地域であり、賃貸市場は成立していないため、収益価格を求めることができなかった。同一需給圏内の取引事例を広域的に収集し、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めることができた。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鳴子温泉駅北東方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	35.1 坪 (116 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ温泉街の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	大崎市宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	13 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	鳴子温泉の主要街路沿いの店舗街であるが、建物及び設備の老朽化が目立つ。
街路	５．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鳴子地区全体の高齢化及び人口減少、コロナ禍の観光客減少の影響を受け、店舗等への新規設備投資意欲は乏しく、閉鎖店舗や空き家も増加傾向にあるため、土地需要は乏しく、地価は当面下落傾向で推移すると予測。 (2)観光客の減少傾向もあり店舗の新規出店などは乏しく、人口減少等の影響により需要が乏しく、未利用地も多い。新型コロナの影響もあり、価格は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万4,054 円 1平米 2万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -5.5 ％
2022年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万4,054円 1平米 2万2,400円
前年から次年への変動率 -5.5 ％
2019年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大崎市の中でも鳴子地区は高齢化及び人口減少が進んでおり、コロナ禍による一層の観光客減少が追い打ちとなって地域経済は低迷している。 (2)鳴子温泉街の観光客は減少が続いており、新型コロナの影響もあり、地価は下落傾向が続いている。
地域要因
(1)東京資本による旅館のリニューアルもみられたが、地域全体の活性化にはつながらず、依然空き家や未利用地が多い状態が続いている。 (2)温泉観光地の商業地であるが、空き家や未利用地も多く、需要は乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2313030 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万888 円／平米 3万5,996 円／坪
推定価格 平米 坪	1万670 円／平米 3万5,275 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,020 円／平米 6万2,880 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2313040 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,500 円／平米 8万997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,284 円／平米 8万3,589 円／坪
標準価格 平米 坪	2万456 円／平米 6万7,628 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2313020 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万12 円／平米 9万9,220 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,333 円／平米 10万3,587 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,127 円／平米 8万3,070 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,100 円／平米 8万2,981 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2313090 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	宮城県
市区町村	大崎市
地域	宮城県大崎市鳴子温泉字湯元１番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,664 円／平米 4万8,479 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,801 円／平米 4万8,932 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,983 円／平米 7万5,982 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,000 円／平米 7万6,038 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情