土地路線価格
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路線価 (2023) 愛媛県松山市東石井2-324-1外 坪・平米

2023
路 線 価
愛媛県 松山市
愛媛県松山市東石井2丁目324番1外 (松山)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • いよ立花駅 から 1400m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 愛媛県 松山市愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
価格時点 2023
駅名 いよ立花駅 から 1400m
路線価
1坪当たり 1坪 36万3,660
1平米当たり 1平米 11万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月11日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
2億3,000万
(1701 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月07日
鑑定評価額 総額
2億3,000万
(1701 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 44万6,310 円/坪
1平米 13万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市内の路線商業地域一帯である。需要者の中心としては、沿道サービス業の県内企業、個人事業者に加え、県外の大手資本も参入している。コロナ禍以前の地価回復傾向は中心商業地から周辺幹線道路沿いの事業用地へと波及していたが、やや減速気味である。ただし当該地域の潜在的需要は相対的に強いことから、地価は今後も底堅く推移すると思われる。市内の路線商業地の取引は少なく需要の中心価格帯は見出し難い。

(2) 同一需給圏は松山市内の幹線道路沿いに位置する路線商業地域一帯である。需要者の中心は県内の法人、県外の大手資本で、周辺地域は大手量販店をはじめ、飲食店、金融機関等の多様な業種が高い集積を形成している。沿道サービス施設地としての立地競争力は比較的高く、地価は横ばいで推移している。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺に収益物件は見受けられるが、店舗、事務所は自用の物件が多く、賃貸による収益性を重視した取引需要は少ない。地価に見合う賃料水準が形成されておらず、建築費の高騰もあり収益価格は比準価格に比して低位に求められた。一方、取引事例より求められた比準価格は精度の高いものと思料する。よって本件では信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 比準価格は類似性、代替性の認められる事例を採用して検討し適切に試算することができた。収益価格は店舗を想定して試算したが、店舗の賃貸市場が未成熟な地域であり、建築費の高騰もあり低廉に求められた。よって、市場性を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、また代表標準地とのバランス検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 いよ立花駅南方
距離 1400 m
土地の状態
土地面積 514.5 坪 (1701 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 不整形
間口 1.5 m
奥行 1 m
現況 店舗
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位
側道等接面状況 側道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 90
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 松山市愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
標準地の範囲
60 m
西 60 m
250 m
170 m
標準的使用
標準的使用 沿道サービス施設地
画地の形状等
間口 50 m
奥行き 30 m
面積 1500 m2
形状 ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 30m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 近隣商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 80
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)本件地域は、幹線国道沿線で松山ICの北側に位置する良好な立地条件から郊外沿道型店舗が集積しつつあり、今後とも現状が維持されるものと予測する。

(2)近隣地域は松山市郊外の路線商業地域として成熟している。地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 沿道サービス施設地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
前年から次年への変動率 0 %
2022年
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 44万6,310
1平米 13万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。物価上昇の影響等で住宅着工は弱含んでいる。

(2)市内経済は緩やかな回復傾向にある。

地域要因
(1)路線商業地域については潜在的な店舗出店需要は強く、地価は上昇ないしは横ばいで推移している。

(2)地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 23K1
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 松山市
地域 愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
11万2,411 円/平米
37万1,631 円/坪
推定価格 平米
13万7,759 円/平米
45万5,431 円/坪
標準価格 平米
13万7,759 円/平米
45万5,431 円/坪
査定価格 平米
13万8,000 円/平米
45万6,228 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 30 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 3 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3 土地区画整理事業
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 23K1
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 松山市
地域 愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
8万6,416 円/平米
28万5,691 円/坪
推定価格 平米
10万601 円/平米
33万2,587 円/坪
標準価格 平米
13万7,999 円/平米
45万6,225 円/坪
査定価格 平米
13万8,000 円/平米
45万6,228 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 23K1Y
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 松山市
地域 愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
13万8,243 円/平米
45万7,031 円/坪
推定価格 平米
15万592 円/平米
49万7,857 円/坪
標準価格 平米
13万4,939 円/平米
44万6,108 円/坪
査定価格 平米
13万5,000 円/平米
44万6,310 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 23K1Y
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 愛媛県
市区町村 松山市
地域 愛媛県松山市東石井2丁目324番1外
区域区分 市街化調整区域
用途地域 記載無し
価格
取引価格 平米
9万744 円/平米
30万 円/坪
推定価格 平米
10万827 円/平米
33万3,334 円/坪
標準価格 平米
12万8,606 円/平米
42万5,171 円/坪
査定価格 平米
12万9,000 円/平米
42万6,474 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 24 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 1 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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