路線価 (2023) 愛媛県松山市保免西1-521-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
価格時点	2023 年
駅名	土居田駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 27万7,704 円
1平米当たり	1平米 8万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億700万 円 (1014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億600万 円 (1014 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね松山市南部及び南西部郊外の路線商業地域の圏域。需要者の中心は店舗等の用に供する目的を持つ県内外の法人、個人事業者である。近隣地域及びその周辺地域では松山外環状線道路インター線の開通に伴い交通量が増加し、路線商業地域としての熟成度が増しつつある。なお、近隣地域等においては事業用定期借地権の設定による出店等が殆どで、圏域内の土地取引が少なく規模によりばらつきも有り、需要の中心的な価格帯は見出し難い状況である。 (2) 同一需給圏は幹線道路沿線に展開する広域的商業地域一円。中心需要者は県内外の商業収益及び事業収益を目的とした法人個人資本である。当該地域は市南西部郊外に位置し余戸南インターの供用開始に伴ない松山外環状線からの交通量は増加したが近隣地域は熟成しており特段大きな変化は認められず地価は落ち着いた状況にある。当該地域は郊外の路線商業地域であることから新型コロナウイルス感染症の影響は殆ど認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められ市場価値を適切に反映している。収益価格は近年の建築費の高騰等もあり松山市の路線商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況ゆえ低位に試算され、また近時の地域経済情勢は将来の不透明さが強く収益予測に限界がある現状ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (2) 店舗兼共同住宅を前提に求めた収益価格は低位に求められた。建築費等の上昇が継続していることから採算性が悪く投下資本に見合った効果を得ることができない。以上の事から本件においては比準価格を中心に収益価格を参酌し代表標準地価格及び周辺商業地標準地価格との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	土居田駅南方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	306.7 坪 (1014 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
標準地の範囲
東	160 m
西	200 m
南	80 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市南西部郊外に位置する幹線道路沿いに沿道サービス施設としての店舗や事業所等が存する路線商業地域である。今後も現状の環境の中、同様の利用状況が継続されるものと予測する。 (2)国道沿線における熟成した路線商業地域である。今後暫くは同様の利用状況が続くものと判断する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万7,130 円 1平米 10万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万7,130円 1平米 10万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明な状態。 (2)人流は新型コロナウイルス感染症前の水準まで戻りつつある。
地域要因
(1)近年の松山外環状線道路インター線の開通により、近隣地域及びその周辺地域では交通量増加に伴い路線商業地域としての熟成度が高まってきている。 (2)地価水準はこの所落ち着いた状況にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万336 円／平米 23万2,531 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,888 円／平米 35万6,678 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,876 円／平米 35万26 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,755 円／平米 18万1,020 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,900 円／平米 30万7,127 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,265 円／平米 34万4,700 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,399 円／平米 32万2,001 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,399 円／平米 32万2,001 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,639 円／平米 34万9,243 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市保免西１丁目５２１番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,909 円／平米 40万6,337 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,417 円／平米 41万4,629 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,378 円／平米 35万4,992 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情