路線価 (2023) 愛媛県松山市北条辻1406-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
価格時点	2023 年
駅名	伊予北条駅 から 280m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	1,170万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,180万 円 (286 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万5,877 円／坪 1平米 4万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、旧北条市を中心とした松山市北部郊外の商業地域及び商住混在地域一帯である。需要者の中心は、同一需給圏内在住の個人事業者であり、地縁者以外の域外からの市場参加者は少ない。近隣地域及びその周辺地域を含む既成商業地域は、周辺の大規模店舗へ顧客が流出しており、需要動向は弱含みである。取引される価格帯は規模、立地により多様であり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (2) 同一需給圏は旧北条市域に存する商業地域及び住商混在地域を含む圏域と把握される。需要者は、地元小規模事業者等が中心と思料される。従来から松山市中心商業地域や幹線道路沿いの大型店舗に消費が移転し、旧来型商店街においては、既存店舗の撤退・廃業等による商業性の低下が顕著となっており、需要は低調な推移を辿っている。商業地の取引件数は限られており、市場における中心価格帯は判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺地域では自用目的での取引が主体であり、収益物件の取引は非常に少なく、賃貸市場が成熟しておらず、収益還元法は適用できなかった。一方、同一需給圏内における信頼性のある取引事例から試算した比準価格の信頼性は高いと判断される。よって本件では、比準価格を採用し、代替性を有する他の標準地価格との均衡及び前年価格からの変動等を総合的に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は、県道沿いの商業地域であるが、自用が大半であり賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。採用した取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集・選択した商業地等の取引事例に適切に補修正を行って試算したものであり規範性が認められる。以上より、本件では、標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	伊予北条駅北西方
距離	280 m
土地の状態
土地面積	86.5 坪 (286 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	10 m
南	110 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	25 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧北条市内の県道沿いに位置する既成商業地域であるが、近年は郊外型大規模店舗への顧客の流出により、商業地域として衰退化傾向にある。地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (2)当地域は、旧北条市中心部に位置する古くからの商業地域である。従来から商業性は低下傾向にあり、地価は弱含みにて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地としての利用と判定した。
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万5,215 円 1平米 4万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,877 円 1平米 4万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万5,215円 1平米 4万900円
前年から次年への変動率 -2.2 ％
2022年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,877円 1平米 4万1,100円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万8,191円 1平米 4万1,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)足元の景気は昨年初めまで回復基調にあったが、コロナ禍もあり、将来動向はやや不透明である。 (2)コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸念材料である円安・物価高を背景に、先行き不透明感が再燃しつつある。
地域要因
(1)旧北条市内の既成商業地域であり、松山市中心部及び郊外店舗へ顧客が流出しており、依然として衰退傾向が続いているため、土地需要は低調である。 (2)特段の変動要因は認められないが、商業性は逓減傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万75 円／平米 9万9,428 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,792 円／平米 14万1,470 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,028 円／平米 13万5,639 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	北西
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,715 円／平米 6万1,872 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,231 円／平米 10万6,556 円／坪
標準価格 平米 坪	4万747 円／平米 13万4,710 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,860 円／平米 11万1,941 円／坪
標準価格 平米 坪	4万746 円／平米 13万4,706 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北条辻１４０６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,336 円／平米 9万373 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,519 円／平米 10万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	4万956 円／平米 13万5,401 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情