路線価 (2023) 愛媛県松山市六軒家町1042 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市六軒家町１０４２番
価格時点	2023 年
駅名	萱町六丁目駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	8,270万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	8,270万 円 (707 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 38万6,802 円／坪 1平米 11万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市郊外の路線商業地域の圏域。需要者の中心は県内外の企業、個人事業者。市中心商業地の一部活発な動きが、周辺部にもその影響が見られ需要が高まっている一部地域においては、地価のやや上昇傾向が続いている地域も見られる。需要の中心となる価格帯は、規模や用途によりばらつきがあり、明確な把握は困難である。コロナ禍による当該地域への影響は特にない。 (2) 同一需給圏は概ね松山市中心部及びその近郊の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は県内外の法人、個人事業者である。市内の路線商業地域は収益性の高い地域や街路が整備された地域の一部では、近時、地価は横這いから上昇に転じており、近隣地域及びその周辺も松山市中心部に程近く利便性に優れ、土地需要は堅調である。圏域内の商業地の取引は少なく、規模、用途によりばらつきがあり、近隣地域等における需要の中心的な価格帯は見出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は標準地との価格牽連性が高い取引事例から試算され市場の実態を反映し信頼性は高い。収益価格は商業地では重視すべきだが、松山市の路線商業地では元本に見合う賃料収受ができていないため低位に試算される。また、収益価格は不確定要素が多いので、比準価格に比べ相対的に規範性が劣る。よって、より現実的で信頼性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考にして、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場価値を適切に反映している。収益価格は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況ゆえ低位に試算され、また近時の地域経済情勢は将来動向の不透明さが強く収益予測に限界がある現状ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	萱町六丁目電停西方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	213.9 坪 (707 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	病院、店舗、事業所等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市六軒家町１０４２番
標準地の範囲
東	100 m
西	190 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は松山市中心部近郊の病院、大型店舗等の施設もある幹線道路沿いの商業地域で、今後も現在の状況が維持されると予測する。地価はやや上昇傾向が続いている。 (2)近隣地域は松山市北西部の松山市中心部近郊に位置する幹線道路沿いの、病院、大型店舗等の集客施設も存する路線商業地域で、今後も現在の環境のもと、現状と同様の利用状況が継続されていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 38万3,496円 1平米 11万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地方経済は、コロナ禍にあって一部で弱めの動きが見られるものの、緩やかに持ち直している。 (2)松山市ではコロナ禍の中だが経済活動は戻りつつある状況。しかしコロナ感染者再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きは不透明な状態。
地域要因
(1)地域内には公共施設、スーパー、ホームセンターの大型量販店、病院等が立地し、集客力のある地域である。 (2)地域は幹線道路沿いの、病院、大型店舗等の集客施設が存する路線商業地域で、土地需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市六軒家町１０４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万843 円／平米 73万107 円／坪
推定価格 平米 坪	16万9,879 円／平米 56万1,620 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,797 円／平米 39万2,743 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市六軒家町１０４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,700 円／平米 36万2,668 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,822 円／平米 35万9,766 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,285 円／平米 39万1,050 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市六軒家町１０４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万8,743 円／平米 39万2,564 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,429 円／平米 49万706 円／坪
標準価格 平米 坪	11万5,240 円／平米 38万983 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市六軒家町１０４２番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,610 円／平米 35万2,453 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,100 円／平米 48万3,007 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,880 円／平米 38万6,405 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情