路線価 (2023) 愛媛県松山市祓川2-1862-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
価格時点	2023 年
駅名	三津駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万3,985 円 1平米 8万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	2,470万 円 (287 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万4,316 円／坪 1平米 8万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市市街地にある商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人商店主であるが、大都市圏の投資不動産が頭打ち状態であるため、収益用不動産への圏域外からの投資も一部に見られる。取引は複合不動産を対象とするにとどまるため、価格の中心は認めがたいが、更地換算で９万円／㎡前後に期待値があるも対する需要はやや弱めで取引は８万円台後半にとどまると見られる。 (2) 同一需給圏は概ね松山市西部及び北西部の商業地域の圏域である。対象標準地と同程度の小規模商業地の需要者は地縁的選好性を持つ法人及び個人事業者が中心で、少数ではあるが住宅を求める個人等も存する。小規模商業地の需要は弱く、隣地等とまとまらない場合は安値の取引となるケースが多い。取引自体も少なく、中心となる価格帯は把握しずらいが、単価相場で坪３０万円程度が上限と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は市内北西部の商業地域であり、収益物件は見受けられるが、事業に供されている不動産は自用が中心で、土地建物の賃貸による出店はほとんど認められない。そのため、賃貸市場は未成熟で、賃料も土地価格に見合う水準に達しておらず収益価格は低位に求められた。よって取引実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考とし、前年価格からの変動を考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用目的の取引が支配的であり、賃貸による収益性を重視した取引は少ない。地価に見合う賃料収受ができておらず、建築費の高騰も続いていることから収益価格は比準価格に比して低位に求められた。比準価格は相対的に規範性の高い事例により試算されており、精度は高いものと判断する。よって、比準価格を妥当と認め、収益価格を斟酌して、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三津駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	86.8 坪 (287 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が混在する近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
標準地の範囲
東	40 m
西	60 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	18 m
面積	290 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は松山市北西部の三津地区に存し、店舗、店舗兼事務所が建ち並ぶ商業地域で、今後も現況で推移すると予測する。繁華性の回復には至らず、地価はなお弱含みである。 (2)近隣地域は松山市北西部の三津地区に店舗、事務所等が多く見られる商業地域である。今後とも現状の環境が維持されると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万3,985 円 1平米 8万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万4,316 円 1平米 8万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万3,985円 1平米 8万5,900円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 28万6,961円 1平米 8万6,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍からの回復基調の中、中心商業地では地価上昇基調への回帰があるが、周辺部や歓楽街などではコロナ禍以前の状態には戻っていない。 (2)飲食業、観光業に多大な影響を及ぼしたコロナ禍は落ち着きつつあり、県内経済の立て直しが期待される状況にある。
地域要因
(1)投資的需要は、市中心部商業地に限られており、大きい変動はないが地価下落はつづいている。 (2)三津地区は空地も多く、土地需要が弱い傾向が見られているが、小規模テナントが入居する等の状況も見られる。
個別的要因	(1)変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,012 円／平米 14万8,810 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,797 円／平米 21万7,525 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,009 円／平米 28万4,346 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,000 円／平米 28万4,316 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,559 円／平米 28万9,470 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,937 円／平米 32万7,086 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,778 円／平米 30万3,418 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,800 円／平米 30万3,491 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,100 円／平米 18万5,467 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,347 円／平米 22万2,649 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,300 円／平米 22万2,494 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市祓川２丁目１８６２番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,070 円／平米 27万7,935 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,758 円／平米 35万9,554 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,716 円／平米 32万3,049 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情