路線価 (2023) 愛媛県松山市余戸東1-400-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
価格時点	2023 年
駅名	余戸駅 から 780m
路線価
1坪当たり	1坪 28万4,316 円
1平米当たり	1平米 8万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月18日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (946 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億200万 円 (946 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万7,048 円／坪 1平米 10万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内及び隣接エリアの幹線道路沿線の路線商業地域の圏域。需要者は圏域内の個人事業者、法人、県外の大手資本等多岐にわたると推測される。令和３年秋頃までは圏域内の飲食系店舗の顧客減少が見られる一方、ドラッグストアをはじめ大型量販店は売上を伸ばしており業種間での明暗が分かれていた。令和３年１０月以降は全般的に客足が戻りつつあり、令和４年も同様の傾向から発展的要素を含む地域での緩やかな地価上昇傾向は継続している。 (2) 同一需給圏は松山市内および周辺部の幹線道路に沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域一円。需要者の中心は、地元に地縁性のある企業や個人事業者であるが、収益用不動産への圏域外からの投資も見られる。取引は複合不動産を対象とし、規模もまちまちであるため、価格の中心は認めがたいが、更地換算で１１万円／㎡未満が需要の中心であると見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は郊外路線商業地域である。商業地域は本来収益価格を関連付けるべきではあるが、本件のような路線商業地域では駐車場を多く確保した沿道型店舗想定のため収益価格は低位に導出されたものと認める。したがって、本件では実証的で信頼性に優る比準価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は郊外型路線商業地域で、建物は低層で広大な駐車場を要する店舗、事業所が多く、土地の収益価格は低位に試算される必然性がある。一方、比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を適確に反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	余戸駅　南東方
距離	780 m
土地の状態
土地面積	286.1 坪 (946 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、銀行等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
標準地の範囲
東	150 m
西	260 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市内南西部の郊外幹線国道（５６号）沿線に位置しており既に熟成しているが、松山外環状道路余戸南ＩＣに近接するため、今後とも交通量の増加とともに地域も発展的に推移するものと予測する。 (2)南西部郊外の路線商業地域であり、今後とも現状が維持されるものと予測する。地価水準は地域要因の変動によりやや上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の令和４年上半期土地取引件数は２，３１８件で前年同期比でやや減少しているがコロナ需要減の反動需要増がやや落ち着いた感による。 (2)コロナ禍からの回復基調の中、中心商業地では地価上昇基調への回帰があるが、周辺部や歓楽街などではコロナ禍以前の状態には戻っていない。
地域要因
(1)松山外環状道路関連事業の進捗により利便性が高まり、通行車両顧客も増加する等発展的に推移している。 (2)南西部郊外の路線商業地域として、交通量は多い。商業性の向上が見られ、コロナ禍にもかかわらず、地価はやや上昇傾向にある。
個別的要因	(1)特になし。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,253 円／平米 27万8,540 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,508 円／平米 27万2,771 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,240 円／平米 34万7,923 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万744 円／平米 30万 円／坪
推定価格 平米 坪	10万827 円／平米 33万3,334 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,377 円／平米 35万4,988 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,402 円／平米 34万1,847 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,402 円／平米 34万1,847 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,600 円／平米 35万2,420 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市余戸東１丁目４００番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,416 円／平米 28万5,691 円／坪
推定価格 平米 坪	10万601 円／平米 33万2,587 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,173 円／平米 35万7,620 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情