路線価 (2023) 愛媛県松山市北吉田町1055-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
価格時点	2023 年
駅名	余戸駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,670万 円 (798 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,680万 円 (798 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,407 円／坪 1平米 4万6,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は臨海部を中心とする松山市内の工業地域一帯である。中心需要者は県内外の事業収益を目的とした法人個人資本である。企業活動は新型コロナの影響からは持ち直しつつあるが、中小工場・倉庫用地の需要は弱含んでいる。取引件数も少なく、取引の中心となる価格帯は見出しがたい状況にあるが中小規模の工業地は概ね３０，０００円～５０，０００円／㎡程度に収斂しているものと思われる。 (2) 同一需給圏は概ね松山市の臨海部を中心とした工業地域及び工業系の用途を含む用途混在地域の圏域。需要者の中心は県内外の個人、法人事業者である。近時、企業収益の改善傾向が見られていたが、現状、コロナ禍及び原材料費の高騰傾向等から将来動向の不透明感が強く、設備投資には慎重な姿勢が見られ、近隣地域等の土地需要は強く無い状況である。工場地の取引は少なく、あっても規模、価格とも様々で、近隣地域等での取引の中心的な価格帯は見い出し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域を含む周辺の工業地域は、自用の工場・倉庫が大半で賃貸市場は未熟成であり、収益価格の試算を行ったものの、精度はやや劣るものと思われる。一方、規範性を有する取引事例より求めた比準価格は信頼性の高いものと思料する。したがって、周辺の市を含む広域的な工業地の市場動向、価格牽連性のある周辺の標準地価格との均衡も考慮し、比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に試算され市場の実態を適切に反映している。収益価格は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等においては元本に見合う賃料収受ができていない状況ゆえ低位に試算され、また現下の地域経済状況等は先行き不透明な部分が多く収益予測に限界がある現状ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よって比準価格を重視し、収益価格は参考に、周辺の標準地価格等にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	余戸駅北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	241.4 坪 (798 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	倉庫兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模工場、倉庫等が多い工業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	350 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	倉庫兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	40 m
面積	800 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は事業所及び倉庫等を中心とした地域であり、大きな変動要因は無く、地価は依然弱含みで推移するものと予測する。 (2)近隣地域は松山市西部の臨海部に存する倉庫、事業所等を中心とした地域であり、今後も現状の環境が維持され、同様の利用状況が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	倉庫兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,076 円 1平米 4万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万2,407 円 1平米 4万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,076円 1平米 4万6,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済全体としては新型コロナの影響から緩やかに持ち直している。企業の生産活動も回復傾向にある。 (2)現状、松山市では経済活動は戻りつつある状況ではあるが、コロナ感染者の再拡大懸念、物価の高騰傾向等から景気の先行きには不透明感が強い。
地域要因
(1)地価に影響を与える地域要因に大きな変動はないが、中小工業地の需要は弱含みで、地価の下落は継続している。 (2)地域の工場地需要はコロナ禍、原材料費の高騰等による先行きの不透明さ等から、設備投資には慎重な姿勢も見られ、現状、強くない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力は普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,674 円／平米 12万7,856 円／坪
推定価格 平米 坪	5万215 円／平米 16万6,011 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,984 円／平米 15万2,023 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	15 m
側道方位2	西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,474 円／平米 10万7,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,247 円／平米 10万6,609 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,788 円／平米 14万8,069 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,733 円／平米 12万1,439 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,542 円／平米 12万808 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,373 円／平米 15万3,309 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市北吉田町１０５５番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,306 円／平米 12万6,640 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,781 円／平米 12万1,598 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,398 円／平米 15万6,698 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,400 円／平米 15万6,704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情