路線価 (2023) 愛媛県松山市南吉田町2798-50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
価格時点	2023 年
駅名	余戸駅 から 4100m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月03日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3億1,000万 円 (12917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	3億1,000万 円 (12917 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万9,344 円／坪 1平米 2万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市西部の臨海工業地域及び市北部堀江、和気地区における内陸型工業地域を中心とした広域的工業地域一円。中心需要者は事業収益を目的とした県内外の法人個人資本である。臨海部に位置した工業地の地価はほぼ限界値まで達しており底値に達したと判断する。中心価格帯は概ね㎡当たり２万４千円程度と判断する。 (2) 同一需給圏は中予地域に存する工業地域一円と把握される。主たる需要者は当圏域に地縁性を有し事業拡大を企図する既存事業者及び当圏域への進出を目論む県内外事業者まで多岐に及ぶものと想定される。コロナ禍による企業活動の停滞により設備投資水準はやや低調であったが、近時は工業用地の希少性もあって需給環境は回復傾向がうかがえる。市場における中心価格帯は、取引件数が限られ、また、画地規模によりバラツキがあり判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域においては賃貸市場未成熟であり賃貸想定は非現実的である。したがって収益価格試算は適用外とした。以上のことから本件においては市場洗礼を受けた比準価格を中心に近隣地域における需給動向及び市場競争力の程度を考慮し且つ類似工業地標準地価格の動向及び前年公示地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 当地域は、湾岸部の臨海工業地域であるが、自用が大勢を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。採用した取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内の類似地域から収集・選択した工業地の取引事例に適切に補修正を行って試算したものであり規範性が認められる。以上より、本件では、標準地の前年価格からの推移にも留意の上、市場実態を反映した比準価格を以って、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	余戸駅　北西方
距離	4100 m
土地の状態
土地面積	3907.1 坪 (12917 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業団地
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
標準地の範囲
東	60 m
西	120 m
南	280 m
北	210 m
標準的使用
標準的使用	工場又は倉庫地
画地の形状等
間口	120 m
奥行き	100 m
面積	12000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道　　　角地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)臨海に位置した敷地規模１万㎡を超える工場、倉庫等が集積している。地価は工場地としての底値に達したと判断する。 (2)当地域は、松山市の湾岸部に位置する臨海工業地域である。工場、倉庫等が集積する工業団地として成熟しており、当面は現況同様の推移を辿るものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)鉱工業生産指数は対前年同月比でみると上昇している。 (2)コロナ禍の影響は緩和されつつも、新たな懸念材料である円安・物価高を背景に、先行き不透明感が再燃しつつある。
地域要因
(1)地域要因に大きな変化は認められない。 (2)成熟した臨海工業地域であり、特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,547 円／平米 8万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,993 円／平米 7万9,321 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,779 円／平米 7万8,613 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,902 円／平米 5万9,184 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,253 円／平米 11万6,546 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,047 円／平米 7万9,499 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,162 円／平米 9万3,104 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,070 円／平米 7万9,575 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,100 円／平米 7万9,675 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市南吉田町２７９８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,706 円／平米 9万8,208 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,754 円／平米 9万5,061 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,962 円／平米 7万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情