路線価 (2023) 愛媛県松山市西垣生町1808-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 松山市愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
価格時点	2023 年
駅名	鎌田駅 から 3600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (13676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億5,400万 円 (13676 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,492 円／坪 1平米 1万8,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松山市及びその周辺の港湾や幹線道路に近い工業地域である。需要者の中心は港湾等を利用する広大な敷地が必要な事業を行う法人が中心である。新型コロナウイルス感染症の影響等で土地の需要は低迷していたが、景気の持ち直しの動きから、少しづつ明るい兆しも見られる。なお、指標となる取引は少なく、市場における中心となる規模や価格帯は現状では見出しにくい状況である。 (2) 同一需給圏は、松山市およびその周辺の臨海工業地帯一円。需要者の中心は県内外の製造企業であるが、港湾利用を目的とした業種の参入もあり得る。需要、供給共に少なく、取引は顕在化しておらず、更にコロナ禍の影響もあって市場は縮小している。したがって中心的な価格帯を特定するのは困難であるが、地価に大きい変動はないと判断される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、臨海工業地域で自用の物件がほとんどであり、賃貸市場は成熟していないため収益還元法の適用は困難であった。このため、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡や前年標準地価格からの検討を行って、単価と総額との関連や周辺工場地域との価格バランスにも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 賃貸市場が成立していない工場地であることから収益価格は求め得なかった。よって市場性を反映した比準価格を中心に、前年価格および代表標準地との均衡に留意し、県内の産業動向、工業地の利用状況等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鎌田駅　西方
距離	3600 m
土地の状態
土地面積	4136.7 坪 (13676 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	木材関連工場が建ち並ぶ臨海型工業団地
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松山市愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
標準地の範囲
東	390 m
西	260 m
南	270 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	80 m
奥行き	150 m
面積	12000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ道路
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、松山南西部の臨港部に位置する大規模な木材関連の工場が多い地域であり、地価水準は長期的に下落が続いていたが、景気が上向きになれば、横ばいから上昇になってくるものと予測する。 (2)松山材木工業団地に所在し、同種工場及び事務所等が集積している。関連業種の経営動向等の推移に影響を受けて地域要因の変化は予測されるが、当面は現状で推移すると見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,492 円 1平米 1万8,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松山市の経済は、緩やかに回復しており、設備投資や公共投資も増加しているが、一方、住宅投資は弱めの動きとなっている。 (2)コロナ禍からの回復基調にあるが、地域産業全般の活力には結びついてはいない。工業地に対する新規需要は少ないが、手放す企業も見られない。
地域要因
(1)木材関連の工業団地は、木材価格の高止まりの中でも需要は堅調で、企業収益も上昇が見込まれる。 (2)地域要因に大きい変化はなく、市場は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,829 円／平米 5万2,331 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,266 円／平米 9万3,447 円／坪
標準価格 平米 坪	2万876 円／平米 6万9,016 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万4,547 円／平米 8万1,152 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,993 円／平米 7万9,321 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,959 円／平米 5万9,372 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,474 円／平米 10万7,359 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,247 円／平米 10万6,609 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,299 円／平米 7万414 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,300 円／平米 7万418 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	松山市
地域	愛媛県松山市西垣生町１８０８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,225 円／平米 9万6 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,162 円／平米 9万3,104 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,054 円／平米 6万2,993 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情