路線価 (2023) 愛媛県今治市南大門町3-1-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
価格時点	2023 年
駅名	今治駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,477 円 1平米 6万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,477 円／坪 1平米 6万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は吹揚小学校区を中心とした今治市中心部の住宅地域の圏域と判定した。利便性や居住環境の良い住宅地として市内では地価水準の高いエリアで取引総額が高くなることから、需要者の中心は高所得者層である。需要供給共に少なく、市場の中心価格帯を把握出来ないものの、土地のみで１，２００～１，４００万円程度と判断した。新築の戸建物件は供給が無い為、需要の中心となる価格帯が見い出しにくい状況にある。全体的には市場状況は弱含みである。 (2) 同一需給圏はおおむね今治市中心部の住宅地域。利便性が高く住環境が良いため、市内では地価水準の高いエリアである。取引総額が高くなることから、需要者の中心は高所得者層が多い。需要供給ともに少なく、市場の中心価格帯を把握することは困難だが、土地のみで、１２００万～１４００万円程度と推定される。なお、新築の戸建物件は供給量が少ないため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と価格牽連性がある取引事例から試算され、市場価値を適切に反映している。当該地域は特に居住環境等を重視した取引が行われる住宅地域であり、元本に見合う賃料が得られていないため、収益価格は低位に求められた。したがって、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、諸物価高騰による先行き不透明感による宅地需要低減予測をも勘案し、代表標準地及び周辺公示地とのバランス等も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周辺には共同住宅も見られるものの、戸建住宅が中心の住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないために、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今治駅　北方
距離	500 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.4 m
奥行き	16.3 m
面積	186 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は今治市中心部に近い中規模一般住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域である。今後とも良好な居住環境を維持すると思われるが、地場産業低迷や人口減少等により、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)今治市中心部の利便性の高い住宅地域であり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。市中心部の住宅地需要は弱含みであり地価は下落傾向が続いている。不動産市場における新型コロナの影響は弱まっている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万4,477 円 1平米 6万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万4,477 円 1平米 6万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万4,477円 1平米 6万7,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万4,477円 1平米 6万7,900円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷しており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況が続いている。 (2)新型コロナの影響は緩和傾向にあるが、主要産業の造船業及びタオル製造業はともに低迷が続いており、諸物価高騰もあって先行きは不透明である。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見受けられないが、地場産業不振や建築費上昇傾向等の影響から住宅地需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向である。 (2)地域要因に特段の変動はない。閑静な住宅地域として良好な住環境を維持しており、概ね安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,344 円／平米 26万2,311 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,956 円／平米 25万4,417 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,163 円／平米 22万5,347 円／坪
査定価格 平米 坪	6万8,200 円／平米 22万5,469 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万1,416 円／平米 16万9,981 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,056 円／平米 16万8,791 円／坪
標準価格 平米 坪	6万6,653 円／平米 22万355 円／坪
査定価格 平米 坪	6万6,700 円／平米 22万510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,717 円／平米 16万4,364 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,445 円／平米 19万3,219 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,723 円／平米 22万3,892 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,700 円／平米 22万3,816 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市南大門町３丁目１番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,536 円／平米 18万6,908 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,940 円／平米 18万8,244 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,867 円／平米 22万4,368 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,900 円／平米 22万4,477 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情