路線価 (2023) 愛媛県今治市大西町九王甲2256-22 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
価格時点	2023 年
駅名	大西駅 から 480m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	683万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	681万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧大西町内の住宅地域であると判断した。需要者は今治市在住の３０～４０歳代の一次取得者が中心である。大西町は準大手造船企業の主力工場及び造船関連企業が多く存していることから、旧越智郡陸地部の中においては比較的活気があったが、この近年造船業は業況が厳しく先行き不透明の状況にあり、建築費上昇の影響もあり住宅地需要の落ち込みがみられる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額６００～７５０万円程度である。 (2) 同一需給圏は旧大西町を中心とした今治市西部郊外の住宅地域である。需要者は旧大西町に地縁性を有する一次取得者が中心と判断される。当該地域及び周辺の主要産業である造船業は、近年業況が厳しく、先行きについても不透明な状況が続いている。また、人口減少や少子高齢化等の構造的な問題もあり、住宅地の需要は弱含んでいる状況にある。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で６００万円～７５０万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅地域であり、自己使用目的の売買が中心である。周辺に共同住宅は少なく、賃貸市場は未成熟であり収益価格の試算は断念せざるを得なかった。比準価格は当該標準地周辺の比較的近い位置における最近の取引事例から市場性を求めたものであり、地域格差率等も妥当であり、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。依って代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした自己使用目的を主とした住宅地域である。また、近隣地域周辺は戸建住宅が中心の地域で、賃貸共同住宅は少なく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算を断念した。一方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大西駅　北西方
距離	480 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.4 m
奥行き	17 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと予測するが、今治市の基幹産業の低迷の影響を考慮すると、今後も暫くは住宅地需要力は弱含みが続くものと予測する。 (2)今後も現状の住環境が維持され同様の利用状況が継続していくものと予測する。地域経済の先行き不透明感から地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万8,188 円 1平米 2万9,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万8,188円 1平米 2万9,700円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷しており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況が続いている。 (2)円安やサプライチェーンの混乱等の影響により原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製造業、造船業等は先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見受けられないが、地場産業不振や建築費上昇等の影響から住宅地需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向である。 (2)地域要因に特段の変動はない。造船等の地元地域経済の状況等から土地需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,755 円／平米 4万2,168 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,678 円／平米 6万5,055 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,395 円／平米 9万3,874 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,200 円／平米 9万6,535 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	東
側道幅員2	1.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,397 円／平米 5万4,208 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,868 円／平米 7万5,602 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,583 円／平米 9万7,801 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	192 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,827 円／平米 9万1,996 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,493 円／平米 9万892 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,879 円／平米 9万5,474 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市大西町九王甲２２５６番２２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,073 円／平米 8万6,197 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,206 円／平米 11万9,697 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,965 円／平米 9万5,758 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情