路線価 (2023) 愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲300 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
価格時点	2023 年
駅名	今治駅 から 5400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	860万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	864万 円 (450 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万3,475 円／坪 1平米 1万9,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧玉川町内を中心とした今治市南部郊外の住宅地域である。需要者の中心は旧玉川町に地縁のある一次取得者である。旧玉川町はその殆どが市街化調整区域に指定されており、新規分譲住宅団地の開発は殆ど見られない。よって、土地の取引件数が少なく、特に当該近隣地域は農家集落地域内であり、土地取引は殆ど無い。規模等にもバラツキがあるため、需要の中心となる価格帯（総額）は見出しがたい。 (2) 同一需給圏は旧玉川町を中心とした今治市南部の住宅地域を包含する圏域である。需要者の中心は圏域内の地縁者が大半で、外部の第三者の流入は稀である。取引件数が少ないため、需要の中心となる価格帯及び取引規模は見出し難い状態であるが、土地のみで７万円／坪前後の物件が中心である。当該地域内においては、地域経済の衰退、人口減少や高齢化の進展等を背景に、需要は総じて弱含みである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は自用目的の取引が中心で、周辺には共同住宅等は見られず賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は事例収集範囲を広域的に捉え、規範性の認められる取引事例を採用して求めたものであり、比準の過程は適切であり地域格差率も首肯出来るものであり、市場の実態を反映した実証的価格として信頼性は高い。よって代表標準地との検討をし、農家集落地域の特性を考慮し比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺は農家住宅等が建ち並ぶ古くからの集落であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今治駅　南西方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	136.1 坪 (450 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	60 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	29 m
面積	450 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別の変動要因はなく、今後も現況の居住環境を維持していくものと思料する。旧玉川町内の市街化調整区域内の農家集落地域であり、建築費の上昇傾向や人口減少等により地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)当該地域は旧玉川町の農家集落地域であり、今後も現状と同様の利用状況が維持されると予測する。人口減少等による有効需要の減退により、地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万3,145 円 1平米 1万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万3,475 円 1平米 1万9,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円
前年から次年への変動率 -3 ％
2022年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万3,475円 1平米 1万9,200円
前年から次年への変動率 -2.5 ％
2019年	1坪 6万5,128円 1平米 1万9,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷しており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況が続いている。 (2)今治市の人口は減少傾向。人気地区では住宅地需要は比較的堅調であるが、旧集落、郊外部地域に対する需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。玉川町は高齢化や人口減少、地域経済の低迷が顕著で、農家集落地域としての特性から需要も弱く地価は強含みの下落。 (2)地域要因に大きな変動はないものの、人口の減少、低迷する地域経済情勢等により地価下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,805 円／平米 9万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,371 円／平米 6万4,041 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,441 円／平米 4万7,742 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,661 円／平米 8万1,529 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万8,184 円／平米 6万116 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,490 円／平米 5万7,822 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,488 円／平米 6万1,121 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市玉川町小鴨部字居屋敷甲３００番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,731 円／平米 4万2,089 円／坪
推定価格 平米 坪	2万594 円／平米 6万8,084 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,688 円／平米 6万1,783 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,200 円／平米 6万3,475 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情