路線価 (2023) 愛媛県今治市しまなみヒルズ8-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
価格時点	2023 年
駅名	今治駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	852万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	850万 円 (226 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,306 円／坪 1平米 3万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、今治市西部を中心とした住宅地である。需要者は市内在住で３０～４０代の一次取得者が中心である。整然とした高級感のある街並みを形成しており住環境に優れるが、小学校に遠いなどの不利な点もある。また優良な住宅地域ゆえ標準画地規模がやや大きく、結果総額が大きくなり市場性がやや限定される傾向にある。地価は微減傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地のみで総額８００～１０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は今治市西部の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は今治市に居住する３０～４０代の一次取得者層である。しまなみヒルズは、ＵＲと今治市によって開発された大規模住宅団地であり、住環境の良好な高台の住宅団地として熟成しつつある。近年は大手ハウスメーカーによる建築条件付きでの土地の低価格販売（中心価格帯１０万円／坪程度）が継続してきたが、現在は概ね完売の状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺では、市場での取引は自用目的がほとんどである。地区計画により良好な居住環境を形成するため戸建住宅の誘導を図る地域であり共同住宅建築目的の需要は皆無であると判断した。比準価格の試算においては信頼性の高い多くの事例を収集でき、比準の過程は適切であり精度は高く、市場の実態を反映した実証的価格として説得力を有している。従って、比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした高台の新興住宅団地であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今治駅　北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	68.4 坪 (226 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の住宅が多い環境の良い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13.4 m
奥行き	16.6 m
面積	226 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)比較的最近大規模開発された分譲地であり、当分の間現状を維持して推移するものと思われる。市内では人口減少による根幹的問題により二極化が進んでいるが今後も地価は微減又は横ばい傾向が続くと予測。 (2)当該地域は高台に造成された大規模住宅団地であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。地価水準は緩やかな下落傾向にあり、今後もやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万4,636 円 1平米 3万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万4,306 円 1平米 3万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万4,636円 1平米 3万7,700円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万4,306円 1平米 3万7,600円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 12万4,967円 1平米 3万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少という根幹的問題があり、タオル・造船業の基幹産業は先行不透明感を払拭できていない。分譲地価格の上昇がみられる。 (2)今治市の人口は減少傾向。人気地区では住宅地需要は比較的堅調であるが、旧集落、郊外部地域に対する需要は総じて弱含みである。
地域要因
(1)近くでＨ３０年に大学が開校。整然とした住環境に優れる大規模な新興住宅地域であるが、難点もあるため地価は微減傾向で推移している。 (2)周辺の新都市地区内に岡山理科大学獣医学部が平成３０年４月に開学。それに伴いバス停新設、その後は特段の地域要因の変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,760 円／平米 19万955 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,344 円／平米 18万6,273 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,096 円／平米 12万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,100 円／平米 12万5,959 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,684 円／平米 17万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,120 円／平米 17万2,309 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,044 円／平米 12万5,773 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,010 円／平米 13万8,885 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,827 円／平米 14万4,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,555 円／平米 12万4,157 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,600 円／平米 12万4,306 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市しまなみヒルズ８番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,054 円／平米 14万8,949 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,425 円／平米 15万6,787 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,879 円／平米 12万5,228 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情