路線価 (2023) 愛媛県今治市北日吉町1-218-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
価格時点	2023 年
駅名	今治駅 から 120m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	966万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	965万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 26万8,117 円／坪 1平米 8万1,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は今治市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者の中心は今治市内の法人や個人事業者である。近隣地域は今治駅近くに位置し利便性は高いが、店舗の需要は郊外の大規模複合商業施設へ移行しており、市内中心部及びその周辺は繁華性が衰退化傾向にある。商業地については土地の取引も少ないうえ、隣地買収や関係者間の事例が比較的多く、需要の中心となる価格帯は把握しにくいが、土地のみで８０，０００円／㎡程度であると判断した。 (2) 同一需給圏は、今治駅周辺を中心とした旧市内の商業地域一帯である。需要者は、今治市内の法人及び個人事業者が中心である。今治駅周辺の商業地域であり、利便性等が良好で立地条件に優るが、店舗需要は郊外の大型商業施設や幹線道路沿いへと移行しつつあることから、周辺地域の地価は下落傾向が続いている。また、近隣地域及びその周辺では商業地の取引は少なく、需要の中心価格帯は把握し難いが、土地のみで８万円／㎡程度が取引の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は新しい商業地の事例収集により、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。収益価格については、賃貸需要が弱い事から市場も未成熟であり、低めに試算されており信頼性がやや劣る。自用目的の取引が多い地域のため、基幹産業の低迷等の影響を含む市場動向を重視した価格決定が一般的と認められることから、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 今治駅周辺の商業地域であり、収益物件も見受けられるが、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準に達しておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は今治市内の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目的の取引がほとんどで、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今治駅　西方
距離	120 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	7.6 m
奥行き	15.8 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅西土地区画整理事業区域内に存するが、商業地需要は郊外の大規模商業店舗にシフトしており、発展性が見られない。ウィズコロナへの意識変化は見られるが、基幹産業の低迷により地価は下落傾向が続いている。 (2)近隣地域は今治駅前の商業地域であるが、郊外大規模店舗の進出による中心商業地域の空洞化により、衰退傾向が続いている。また、地域経済の先行きは不透明で、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 26万8,447 円 1平米 8万1,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 26万8,117 円 1平米 8万1,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 26万8,447円 1平米 8万1,200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 26万8,117円 1平米 8万1,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 27万1,092円 1平米 8万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)主要産業の造船業、タオル製造業とも低迷しており、建築費等の諸物価上昇や人口減少傾向等の影響から、土地需要力は弱含みの状況が続いている。 (2)円安やサプライチェーンの混乱等の影響により原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製造業、造船業等は先行き不透明な状況が続いている。
地域要因
(1)商業地の需要が郊外に移行しているなどの影響を受け、店舗等の新規開店は暫く見当たらず、商業地域としての相対的位置付けは低下傾向にある。 (2)今治駅に近く、場所的優位性は認められるが、郊外大規模店舗の進出等の影響により、地価水準は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万259 円／平米 19万9,216 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,721 円／平米 24万7,028 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,201 円／平米 27万1,757 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,200 円／平米 27万1,753 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,377 円／平米 11万6,956 円／坪
推定価格 平米 坪	6万2,605 円／平米 20万6,972 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,267 円／平米 27万1,975 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,300 円／平米 27万2,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,349 円／平米 14万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,566 円／平米 22万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	8万330 円／平米 26万5,571 円／坪
査定価格 平米 坪	8万300 円／平米 26万5,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北日吉町１丁目２１８番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,430 円／平米 11万520 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1 円／平米 26万4,483 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,801 円／平米 27万434 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,800 円／平米 27万431 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情