路線価 (2023) 愛媛県今治市北宝来町3-1-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
価格時点	2023 年
駅名	今治駅 から 330m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,990万 円 (261 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,248 円／坪 1平米 7万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、今治市中心部及びその周辺の商業地域一帯である。需要者は、今治市内の法人及び個人事業者が中心である。近隣地域及びその周辺は、今治市中心部に位置し、市域全体で見ると相対的に高い商業集積を形成するが、地域経済の先行き不透明感を反映して、地価は弱含み傾向で推移している。周辺の土地取引は、規模や画地条件、需要者の業態等がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、今治市中心部の商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者又は法人等が中心である。取引価格は規模等により様々で、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。近隣地域は今治市中心部に位置し利便性が高く、比較的高い商業集積を形成するが、昨今の景気動向等を反映して新規出店マインドは低下気味であり、地価は下落傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が未成熟であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に求められた。一方、比準価格は、比較的近距離の商業地の事例を収集でき、取引市場の実態を反映した実証的な価格が試算された。自用目的の取引が大部分の地域であり、市場動向を重視した価格決定が一般的であることから、比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度は高い。収益価格は理論的ではあるが、賃貸条件等の個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の入手が困難であり、相対的規範性は劣ると判断した。したがって規範性の高い比準価格を重視して、収益価格を参考に、前年価格、周辺標準地価格等との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	今治駅北西方
距離	330 m
土地の状態
土地面積	78.9 坪 (261 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層事務所ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	70 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	26 m
面積	260 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今治駅周辺の商業地域であるが、中心市街地の商業地域は衰退傾向にある。地域経済の先行きは不透明で、地価水準についても下落傾向が続くものと予測する。 (2)当該地域は今治駅近くの商業地として概ね熟成しており、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと予測する。地域経済の衰退等から地価は依然として弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,248 円 1平米 7万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 25万6,546円 1平米 7万7,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安やサプライチェーンの混乱等の影響により原材料価格が高騰し、主要産業のタオル製造業、造船業等は先行き不透明な状況が続いている。 (2)幹線道路沿いの商業地域等では需給は比較的安定している反面、旧来型の既存商店街等では衰退傾向が継続している。
地域要因
(1)今治駅周辺の商業地域であり、地価は弱含みで推移している。特筆すべき地域要因の変動は認められない。 (2)地域要因に特段の変動は認められないが、商業地需要の低迷から地価はやや下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万259 円／平米 19万9,216 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,721 円／平米 24万7,028 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,558 円／平米 25万3,101 円／坪
査定価格 平米 坪	7万6,600 円／平米 25万3,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,415 円／平米 14万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,045 円／平米 18万1,979 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,198 円／平米 24万8,605 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,200 円／平米 24万8,611 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,348 円／平米 22万2,652 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,117 円／平米 27万8,091 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,781 円／平米 25万532 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,800 円／平米 25万595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市北宝来町３丁目１番２８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,349 円／平米 14万6 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,566 円／平米 22万9,985 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,954 円／平米 25万4,410 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,000 円／平米 25万4,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情