路線価 (2023) 愛媛県今治市地堀1-274-87 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 今治市愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
価格時点	2023 年
駅名	波止浜駅 から 950m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	527万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,357 円 1平米 4万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	527万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,357 円／坪 1平米 4万7,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は波止浜地区を中心とした旧今治市内の商業地域である。需要者は地縁を有する個人事業者や法人が中心であり、地縁のない市場参加者は少ない。一部の大型商業施設へ顧客が流れ、地元の地場産業の業況の影響も受け、商業地の商業収益性は低く、商業地需要は弱い。取引事例が少なく、少ない事例も事情を有することが多く、同一需給圏の商業地の需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は今治市郊外の商業地域であると判断した。需要者は個人事業者や中小企業が中心である。近隣商業地であり飲食業や小売業が多い。飲食業はコロナ禍・物価高により大きく打撃を受け、小売業は近隣にオープンしたフジ波止浜店に顧客を吸収された結果、地価の下落は加速しているものと判断する。今後は住宅地化していくと思われる。需要の中心となる価格帯（総額）は、取引が少なく、規模のバラツキが目立ち、明確な把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及びその周辺においては、自己使用目的の取引がほとんどで、収益目的の商業用不動産の取引はほとんど見受けられない。小規模商業用建物の賃貸市場も縮小しており、賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。したがって鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、地場造船関連企業の景気状況、背後の住宅地価格及び代表標準地との均衡等に留意し、検討の結果、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、収益価格は低位に求められたと考えられる。一方、比準価格は複数の商業地における事例を収集でき、現実の市場動向を反映した規範性の高い価格を求めることができた。近隣地域では、自用目的の取引が大部分で比準価格により価格決定することが妥当であると判断した。以上から、比準価格を重視し、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	波止浜駅　北方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	今治市愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)波止浜地区の幹線市道沿いの近隣商業地域である。近くの商業施設の影響による繁華性の低下、ここ数年の地場造船業の低迷、新型コロナの影響等もあり、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (2)幹線市道沿いの近隣商業地域である。現代の商業地としては画地が小さく今後住宅地化が進んでいくものと思料する。したがって標準地背後の住宅地価格へと比較的早い段階で近似していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,357 円 1平米 4万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,357 円 1平米 4万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,357円 1平米 4万7,900円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,357円 1平米 4万7,900円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2019年	1坪 16万4,639円 1平米 4万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船は大型外航船は改善しているが内航船はかなり厳しい。地価水準は下落基調が若干緩やかになっている。 (2)人口減少という根幹的問題があり、タオル・造船業の基幹産業は先行不透明感を払拭できていない。市域の商業地需要は弱い。
地域要因
(1)平成３０年１１月近隣地域周辺にスーパーを中心とした商業施設がオープンした。その影響で近隣地域の繁華性は低下傾向が継続している。 (2)平成３０年近くにスーパーを中心とした商業施設がオープンしたことやコロナ禍による影響で近隣地域の繁華性は低下し地価は大きく下落している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,726 円／平米 15万4,476 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,371 円／平米 14万9,997 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,759 円／平米 15万7,891 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,397 円／平米 16万 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,571 円／平米 14万7,352 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,029 円／平米 15万8,784 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,415 円／平米 14万3,530 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,045 円／平米 18万1,979 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,576 円／平米 15万7,286 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,600 円／平米 15万7,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	15.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	今治市
地域	愛媛県今治市地堀１丁目２７４番８７
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,236 円／平米 15万9,468 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,480 円／平米 15万357 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,764 円／平米 14万7,990 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情