路線価 (2023) 愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲647-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 宇和島市愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
価格時点	2023 年
駅名	宇和島駅 から 5200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	523万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,289 円 1平米 3万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	526万 円 (137 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万6,950 円／坪 1平米 3万8,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧宇和島市市街地地域やその周辺の住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者が中心である。付近は周辺に農地も散見されるが、分譲事業は活発さを欠き、売り建てや、更地分譲が数少なく認められる。需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、坪１０万円台前半の水準と把握される。 (2) 同一需給圏は旧宇和島市の中心部から少し離れた郊外部の住宅地域全域である。特に代替競争関係が強い地域は旧宇和島市の南部地域である。需要者は３０～４０歳台の一次取得者層が中心である。周辺には大型店舗も立地し生活利便性は高い。しかし、供給が比較的多いのに対し、需要は人口減少などにより低迷しており、地価の緩やかな下落傾向は続いている。需要の中心価格帯は土地１４０㎡で５００～６００万円程度、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、標準地の画地条件は収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は規模が小さく賃貸共同住宅を想定することは現実的でないため収益価格を試算できなかった。本件では比準価格のみの試算となったが、比準価格は信頼性の高い取引事例より導かれ、現実の市場を適切に反映しており説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準に代表標準地との均衡、前年価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇和島駅南西方
距離	5200 m
土地の状態
土地面積	41.4 坪 (137 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い既成の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇和島市愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
標準地の範囲
東	30 m
西	80 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	11 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への需要喚起につながる格別の要因に乏しく、地価は下落傾向と予測する。 (2)当該地域は熟成した既成住宅地域であり、特に変動要因はないことから、将来的にも現状どおりの住環境を維持していくが、人口減少等により地価は小幅な下落が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万6,289 円 1平米 3万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万6,950 円 1平米 3万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万6,289円 1平米 3万8,200円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万6,950円 1平米 3万8,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万7,942円 1平米 3万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少等による社会・経済規模の縮小が進んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移している。 (2)人口減少や基幹産業の低迷により土地需要も弱かったが、底値感から一部で持ち直しの動きもみられる。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動要因はない。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,938 円／平米 15万1,871 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,444 円／平米 14万3,626 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,419 円／平米 12万3,707 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,800 円／平米 12万4,967 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,459 円／平米 12万533 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,240 円／平米 11万9,809 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,829 円／平米 12万5,063 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,200 円／平米 12万6,289 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,515 円／平米 7万4,435 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,418 円／平米 9万7,256 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,523 円／平米 12万4,051 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市保田字子レノ木甲６４７番１８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,099 円／平米 8万2,977 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,362 円／平米 10万3,683 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,153 円／平米 12万6,134 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,500 円／平米 12万7,281 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情