路線価 (2023) 愛媛県宇和島市恵美須町1-608-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 宇和島市愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
価格時点	2023 年
駅名	宇和島駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,950万 円 (302 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万2,666 円／坪 1平米 9万7,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧宇和島市中心市街地の商業地域を中心とした圏域、需要者は地元事業者が中心である。付近は駅前通りを兼ねた国道沿いに店舗、事務所ビル等が見られる地域であり、既存の小規模な土地利用が多く、車社会への不適応等から繁華性は徐々に後退しており、物件売買も稀である。需要の中心となる価格帯は土地単価で認識される傾向が強く、坪３０万円前後の水準と把握される。 (2) 同一需給圏はＪＲ宇和島駅前通り及びその周辺の商業地域である。需要者は県内外で店舗・事業所等を営む法人及び個人事業主である。国道沿いに店舗、事務所が建ち並び商業集積度は、市内では最も高い地域である。地価は長期的な需要減により緩やかな下落は続いている。市場の中心となる価格帯は、取引自体が少ない中で、規模や業種によりばらつきが大きいことから、包括的に明示することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中低層の店舗利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、商業地域の衰退を背景に賃貸需要は低迷しており、収益価格は低位に試算された。従って、比準価格を標準に収益価格は参考にとどめ、前年基準地価格との均衡、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は経済価値に即応する適正な賃料を収受することが難しいことなどから低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高い取引事例を採用し、現実の市場を反映した客観的かつ実証的な試算価格を求めることができた。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、周辺標準地との均衡、前年価格にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	宇和島駅西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	91.3 坪 (302 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	5 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前通り沿い商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	宇和島市愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
標準地の範囲
東	40 m
西	50 m
南	10 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	10 m
面積	300 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地中心部の国道沿い商業地域であり、今後も現況を維持するものと予測する。都市機能は徐々に後退しており、地価は下落傾向と予測する。 (2)市内中心部における最も繁華性の高い商業地域であり、地域経済の影響で地価は緩やかに下落してきたが、今後も当面のところは、この傾向が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 32万6,633円 1平米 9万8,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少等による社会・経済規模の縮小が進んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移している。 (2)人口減少や基幹産業の低迷により土地需要も弱かったが、底値感から一部で持ち直しの動きもみられる。
地域要因
(1)東方約２００ｍの近傍地域でビジネスホテルが新規オープンした。 (2)地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万2,331 円／平米 40万4,426 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,506 円／平米 31万9,049 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,476 円／平米 32万5,562 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	35 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,195 円／平米 28万8,267 円／坪
推定価格 平米 坪	9万7,559 円／平米 32万2,530 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,853 円／平米 32万3,502 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,900 円／平米 32万3,657 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	3.9 m
側道方位2	北東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,955 円／平米 18万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,836 円／平米 25万7,326 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,295 円／平米 32万1,657 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,300 円／平米 32万1,674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	宇和島市
地域	愛媛県宇和島市恵美須町１丁目６０８番２外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,769 円／平米 30万3,388 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,404 円／平米 31万8,712 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,501 円／平米 31万9,032 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情