路線価 (2023) 愛媛県八幡浜市松柏丙560-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 八幡浜市愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
価格時点	2023 年
駅名	八幡浜駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 14万5,464 円
1平米当たり	1平米 4万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	995万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	995万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧八幡浜市市街地地域やその周辺の住宅地域を中心とした圏域、需要者は地元在住者が中心である。付近は併用住宅も散見される住宅地域として熟成した状態にあり、市街地中心部に近い利便立地のため住宅地域としての人気は比較的堅調である。需要の中心となる価格帯は坪１０万円台後半で総額は概ね１０００万円迄、周辺に新規分譲地等は見られない。 (2) 同一需給圏は旧八幡浜市の中心部の住宅地域である。特に代替性の高い地域は、松柏地区である。需要者は３０代～４０代の一次取得者層が中心で、自己用の住宅を取得することを目的として取引の可否を決定している。宅地需要の減退が続く中で、従来と比べた価格水準の低下から下落幅は縮小している。中心となる価格帯は、単価相場で、坪１８万円程度が中心と見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅利用が標準的、自用目的での取引が支配的であり、現実の取引事例により求められた比準価格は実証的かつ説得力を有する。一方、標準地の立地環境は収益物件の想定が非現実的なため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に、市場分析に基づく評価対象地や評価対象地の存する地域の特性、過去１年間における地価動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺にはアパート等の賃貸物件も一部に見られるが、人口減少等から土地からの新規の収益物件は非現実的であるため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、相対的に規範性の高い複数の事例から試算されており、精度は高い。よって、市場性を反映した比準価格を妥当と認め、前年価格、代表標準地との均衡等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八幡浜駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八幡浜市愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
標準地の範囲
東	50 m
西	85 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)用途混在の住宅地域として熟成しており、今後も現況の居住環境を維持するものと予測する。地域への需要喚起につながる格別の要因に乏しく、地価は下落傾向と予測する。 (2)近隣地域は、戸建住宅を中心に店舗等が介在する混在住宅地域である。地域要因に大きな変動がないことから、今後も同様の住環境が継続するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少等による社会・経済規模の縮小が進んでおり、全体的に地価も下落傾向で推移している。 (2)人口減少、少子高齢化から地域経済が縮小しており、不動産投資意欲は低調である。
地域要因
(1)地域要因に格別の変動要因はない。 (2)市内中心部に近い住宅地域で、居住環境に大きな変動はないが、長年による地価下落により、下落幅は逓減している。
個別的要因	(1)個別的要因に格別の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	八幡浜市
地域	愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,789 円／平米 12万1,624 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,073 円／平米 17万5,459 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,073 円／平米 17万5,459 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,100 円／平米 17万5,549 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	八幡浜市
地域	愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,369 円／平米 14万9,990 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,415 円／平米 14万6,836 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,585 円／平米 17万540 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	八幡浜市
地域	愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,941 円／平米 15万5,187 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,500 円／平米 15万423 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,034 円／平米 18万5,248 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,000 円／平米 18万5,136 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	八幡浜市
地域	愛媛県八幡浜市松柏丙５６０番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,784 円／平米 11万1,690 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,751 円／平米 15万1,253 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,989 円／平米 18万1,794 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,000 円／平米 18万1,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情