路線価 (2023) 愛媛県新居浜市久保田町2-甲1001-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万6,294 円／坪 1平米 6万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、新居浜市中心部とその周辺の中小規模住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。市内でも人気の小学校区に存し、周辺地域においても小規模宅地開発がコンスタントに行われている。需給動向は概ね安定傾向にある。土地は１０００万円程度、新築の戸建物件は２９００万円程度の物件が需要の中心である。 (2) 　同一需給圏は新居浜市中心部及び比較的中心部に近い住宅地域一円である。主たる需要者は、新居浜市居住の一次取得者で、市外からの転入は少ない。人気のエリアであり、中小規模の宅地分譲が見受けられ、売れ行きは比較的安定しているが、地価は若干の下落傾向にある。土地は１０００万円程度、新築戸建物件は２６００万円～３０００万円程度の物件が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　ファミリー向けの共同住宅も存するが、戸建住宅が多く、自用目的での取引が中心である。本件では同一需給圏内より多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方対象地は規模が小さいため、収益還元法の適用はできなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であること等を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、価格牽連性のある標準地価格との均衡等を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　比準価格は規範性の高い事例を採用し、市場における実証的な価格を試算したものであり信頼性は高い。収益価格については標準地は規模が小さいため試算はできなかった。したがって、比準価格を中心に、代表標準地及び価格牽連性の高い周辺公示地との均衡並びに前年価格からの変動率にも留意し検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新居浜駅　北西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	12 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位　北　　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	188 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部の住環境の良好な戸建住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。利便性が高く人気のあるエリアで需給が安定しており、地価は弱含みであるが、下落率は僅少である。 (2)新居浜市中心部の居住環境が良好な住宅地域であり、現状の環境を維持するものと予測する。地域経済や不動産市況の先行き不透明感があるものの、当該地域の地価は今後も安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万6,625 円 1平米 6万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万6,294 円 1平米 6万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万6,625円 1平米 6万2,500円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万6,294円 1平米 6万2,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 20万8,609円 1平米 6万3,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　基幹産業である住友関連企業の業況は、原材料費の高騰等先行きの不透明感はあるが、概ね堅調。住宅地地価は二極化、選別化傾向にある。 (2)住友系企業の業況は、概ね堅調に推移しているものの、原材料費、資源価格の上昇等の影響により、先行きが不透明である。
地域要因
(1)　市内中心部の住宅地であり、人気の小学校区に存する。需給動向は比較的安定している。 (2)地域要因に特段の変動はない。新居浜市中心部の利便性の高い住宅地域であり、需要は概ね安定している。地価は若干の下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,885 円／平米 16万4,920 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,190 円／平米 15万9,316 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,101 円／平米 20万5,306 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,564 円／平米 15万7,247 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,905 円／平米 15万5,068 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,623 円／平米 20万7,032 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,182 円／平米 20万5,574 円／坪
推定価格 平米 坪	6万581 円／平米 20万281 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,843 円／平米 20万7,759 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,800 円／平米 20万7,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市久保田町２丁目甲１００１番４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,444 円／平米 17万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,827 円／平米 17万4,646 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,517 円／平米 20万6,681 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,500 円／平米 20万6,625 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情