路線価 (2023) 愛媛県新居浜市桜木町乙397-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 3000m
路線価
1坪当たり	1坪 11万2,404 円
1平米当たり	1平米 3万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	855万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	853万 円 (206 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万6,868 円／坪 1平米 4万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、おおむね川東地区の住宅地域の圏域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者層で、周辺市域からの転入者は少ない。川東地区では人気の高いエリアで、宅地開発も比較的活発だが、住宅地の需給は弱含み。土地は６００万円～９００万円程度が取引の中心だが、新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (2) 同一需給圏は新居浜市の中心部周辺に存する郊外の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち川東地区の居住者が多い。同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域周辺では小規模の分譲住宅地の開発が行われ、一定の需要が認められるが、中心部の安定した需要と比較すると需給はやや弱含みである。土地のみで７００～１０００万円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心の地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格が低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (2) 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。収益価格の試算も行ったが、面積的に収益物件を想定するにはやや難がある。また、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域である。地域的に自己使用目的での取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を適正価格と判断し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新居浜駅北方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	62.3 坪 (206 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかに公営住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
標準地の範囲
東	70 m
西	40 m
南	10 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　川東地区の住宅地域として今後も現状を維持するものと予測する。住環境は比較的よいが、川東地区の住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落幅を縮小させつつも下落傾向が続くものと予測する。 (2)川東地区西部の住宅地である。今後も現状の住環境で推移するものと予測する。人口減少、少子高齢化、新型コロナの今後と地域経済の先行き不透明感もあり、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万7,199 円 1平米 4万1,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万6,868 円 1平米 4万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万7,199円 1平米 4万1,500円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万6,868円 1平米 4万1,400円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 13万9,183円 1平米 4万2,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　住友系企業の業況はおおむね堅調だが、原料価格の上昇や円安等の影響に注意が必要。不動産市場は工業地を除きやや弱い動きになっている。 (2)住友系企業の業況は概ね安定しているが原材料費の高騰で先行不透明。地価動向は市中心部と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が継続している。
地域要因
(1)　川東地区の中では、比較的利便性の高い住宅地域で、市場での人気はあるものの、地価は依然として下落傾向が続いている。 (2)地域要因に大きな変動はない。川東地区の中では比較的中心部近くに存し、住宅地需要は概ね安定的であるが、依然として地価は下落傾向にある。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,464 円／平米 9万4,102 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,655 円／平米 11万7,875 円／坪
標準価格 平米 坪	4万17 円／平米 13万2,296 円／坪
査定価格 平米 坪	4万 円／平米 13万2,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	1 m
側道方位2	南東
側道幅員2	1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万810 円／平米 13万4,918 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,926 円／平米 12万8,689 円／坪
標準価格 平米 坪	4万130 円／平米 13万2,670 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万6,342 円／平米 12万147 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,336 円／平米 11万3,515 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,574 円／平米 14万4,056 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市桜木町乙３９７番２５
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万979 円／平米 13万5,477 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,600 円／平米 13万918 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,173 円／平米 13万9,424 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情