路線価 (2023) 愛媛県新居浜市横水町566-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市横水町５６６番９
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	626万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	624万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,396 円／坪 1平米 3万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、新居浜市郊外の住宅地域である。直接的に標準地の価格に影響を及ぼす地域は中萩小学校区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、新居浜市在住の一次取得者である。周辺地域でバイパス整備が進んでいるがその影響は小さい。地価は下落傾向が続いており、土地のみで６００万円～８００万円、新築の戸建物件は２３００万円～２８００万円程度の物件が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は、新居浜市内のうち概ね川西地区と上部地区を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する一次取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。周辺では街路整備が進行中で小規模な宅地開発も見られるが、市中心部と比較すると需給は弱含んでいる。市場の中心価格帯は、土地のみで６００万円～８００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域およびその周辺は共同住宅も散見されるが、収益価格については、建物等の初期投資額の上昇により、試算途中で純収益がマイナスとなり試算できなかった。一方、比準価格は規範性を有する複数の取引事例より試算されており、市場の実態を適切に反映している。よって本件では信頼性の高い比準価格を採用し、前年公示価格及び代表標準地価格等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺では共同住宅も見られるが、建築費高騰の影響もあり、収益価格は算出過程でマイナスとなり試算出来なかった。他方比準価格は、取引時点が新しい事例を採用して適切に試算されており、信頼性が高い。よって本件では、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新居浜駅　南西方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市横水町５６６番９
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.2 m
奥行き	16.2 m
面積	182 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．３ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の住宅地域として現状の環境を維持すると予測する。周辺で街路整備が行われているがその影響は軽微である。不動産市況の先行き不透明感等から需要は弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (2)郊外の低層住宅地域で、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。周辺地域で街路整備が続いているものの、住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万3,726 円 1平米 3万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万3,396 円 1平米 3万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万3,396円 1平米 3万4,300円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住友系企業の業況は、概ね堅調に推移しているものの、原材料費、資源価格の上昇等の影響により、先行きが不透明である。 (2)住友関連企業の景況は安定しつつも資源高により先行き不透明である。不動産市場は改善傾向も認められるが、総じて二極化・選別化が進んでいる。
地域要因
(1)近隣地域周辺の街路整備の影響は小さく、その他も地域要因に特段影響を与える変化は見られない。住宅需要はやや弱く、下落傾向が続いている。 (2)川西地区の住宅地域で、周辺で街路整備が進行し、利便性は高まっているが、住宅地の需給は弱含んでおり、地価は下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市横水町５６６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万616 円／平米 10万1,216 円／坪
推定価格 平米 坪	3万34 円／平米 9万9,292 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,746 円／平米 11万1,564 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,100 円／平米 11万2,735 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市横水町５６６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万6,594 円／平米 15万4,040 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,050 円／平米 15万8,853 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,693 円／平米 11万4,695 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,000 円／平米 11万5,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市横水町５６６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,324 円／平米 13万5 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,545 円／平米 12万7,430 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,354 円／平米 11万3,574 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市横水町５６６番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,568 円／平米 11万7,588 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,824 円／平米 12万5,046 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,448 円／平米 11万3,885 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,800 円／平米 11万5,049 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情