路線価 (2023) 愛媛県新居浜市郷1-甲305-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 2100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	834万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	832万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万9,016 円／坪 1平米 3万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、新居浜市内のうちおおむね川東地区の住宅地域。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者である。周辺では小規模な宅地開発が見られ、比較的利便性が高いため、住宅地の地価はやや弱含んではいるものの、川東地区の他のエリアよりは下落幅が小さい。市場の中心価格帯は、土地のみで７００万円～１０００万円までだが、新築戸建物件は建築費の上昇により取引の中心価格帯を把握するのが困難になっている。 (2) 同一需給圏は、新居浜市内のうち概ね川東地区の住宅地域一円である。需要者の中心は、新居浜市内に居住する一次取得者で、周辺市域からの転入者は少ない。地価は下落傾向にて推移しているが、周辺では小規模な宅地開発も散見され、比較的利便性が高いため、川東地区の他のエリアと比較して底堅い需要が認められる。需要の中心価格帯は、土地のみで７００万円～１，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　周辺には共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心の地域で、建物等の初期投資額の上昇により、試算途中で純収益がマイナスとなり、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、類似地域の４事例から適切に試算されており、信頼性が高い。居住の快適性を指標とした自己使用目的での取引が中心の地域で、市場参加者の属性を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を、上記のとおりと決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では共同住宅も散見されるが、戸建住宅が中心の地域で、建築費高騰の影響もあり、収益価格は算出過程でマイナスとなり、試算出来なかった。一方、居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的での取引が支配的で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる。よって本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	新居浜駅北東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のなかに農地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	70 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	市街地周辺地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　川東地区の住宅地域として、現状の住環境を維持するものと予測する。周辺で街路整備事業が行われ、利便性が向上し、需給は改善しつつあるが、地価水準は弱含み傾向が続くものと予測する。 (2)川東地区の住宅地域として、当面は現状の住環境を維持するものと予測する。川東地区の中でも居住利便性の高い地域であるが、供給圧力もあり地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	標準的使用と同じ低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万9,347 円 1平米 3万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万9,347円 1平米 3万6,100円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2019年	1坪 12万669円 1平米 3万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　住友系企業の業況はおおむね堅調だが、原料価格の上昇や円安等の影響に注意が必要。不動産市場は工業地を除きやや弱い動きになっている。 (2)住友関連企業の景況は安定しつつも資源高により先行き不透明である。不動産市場は改善傾向も認められるが、総じて二極化・選別化が進んでいる。
地域要因
(1)　周辺で街路整備が行われたこともあり、川東地区では比較的利便性が高い地域であるが、住宅地の地価はやや弱含んでいる。 (2)市内川東地区の居住利便性が高い地域であり、安定的な住宅地需要が認められるが、供給圧力もあり地価は下落傾向を示している。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,849 円／平米 9万2,069 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,275 円／平米 11万6,619 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,776 円／平米 11万8,275 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,100 円／平米 11万9,347 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,472 円／平米 10万7,352 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,854 円／平米 10万5,309 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,081 円／平米 11万5,978 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	田園居住地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,612 円／平米 10万4,509 円／坪
推定価格 平米 坪	3万901 円／平米 10万2,159 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,075 円／平米 11万5,958 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市郷１丁目甲３０５番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万9,320 円／平米 12万9,992 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,488 円／平米 12万3,935 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,825 円／平米 12万1,743 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,200 円／平米 12万2,983 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	市街地周辺地区
特別な事情