路線価 (2023) 愛媛県新居浜市坂井町2-1294 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	愛媛県 新居浜市愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
価格時点	2023 年
駅名	新居浜駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 20万4,972 円
1平米当たり	1平米 6万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,207 円 1平米 7万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (234 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万7,207 円／坪 1平米 7万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は概ね新居浜市の圏域。需要者の中心は市内の企業、個人事業者等が大半を占めるが、市外からの需要も認められる。小売店舗や事務所等が中心の普通商業地域であり、駅前にはホテル等も建設され、繁華性は徐々に向上している。土地区画整理事業という行政の支援もあり、市内では注目度の高い商業地域である。しかし、取引は多くはなく、広域的な商業地で取引される価格帯は面積等の点でまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は新居浜市の商業地域全域である。特に代替性、価格牽連性が高い地域は新居浜駅に近い商業地域である。主たる需要者は新居浜市内の事業者が中心であるが、ホテル事業者等の県外大手資本も見受けられる。近隣地域周辺における需要は他の商業地域と比べると堅調であるが、取引数は少なく、取引の価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　坂井町２丁目に位置する店舗、事務所等が多い商業地域である。賃貸事例としては周辺部に位置する店舗等の事例を採用しているが、賃貸市場の形成が未成熟であり、収益性の判定指標には不確定要素が多い。地域的に地価形成は自己使用目的での取引が主であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は規範性の高い事例から信頼性のある価格を得たものと判断される。収益価格については地域内に賃貸物件が少なく、事業用の賃貸市場の成熟の程度が低いため、低位に求められたものと判断する。よって市場実態を反映した比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、前年価格からの変動率及び代表標準地価格との均衡等に留意し、検討の結果、比準価格を適正価格と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新居浜駅　北方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	70.8 坪 (234 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所等が多い駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	新居浜市愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
標準地の範囲
東	90 m
西	40 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	234 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅に近い土地区画整理済の商業地域である。
街路	２０ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ新居浜駅前の土地区画整理済の商業地域に位置し、周辺では近年ホテルやマンション等が建設され、繁華性が向上した。地価は概ね安定した状況が続くものと予測する。 (2)駅の周辺はホテル、マンション等の新築の影響で、今後も繁華性は上昇すると予測する。新型コロナ等の影響はあるものの、地価は概ね横ばいか若干の上昇が見込まれると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万7,207 円 1平米 7万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万7,207 円 1平米 7万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 25万7,207円 1平米 7万7,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)　県外資本の出店は、コロナ禍の影響等からやや低調。出店に際しては借地が多く、地元個人事業者の投資意欲は総じて低い。 (2)住友系企業の業況は概ね安定しているが原材料費の高騰で先行不透明。地価動向は市中心部と郊外部とに二極化するとともに下落傾向が継続している。
地域要因
(1)　ＪＲ駅前の土地区画整理済の普通商業地域。周辺ではホテル、マンション等が建設され、発展期待感の高い地域である。 (2)ＪＲ新居浜駅前の区画整理が完成した商業地域で、マンション、ホテル等が集積してきており、今後の発展が期待できる地域である。
個別的要因	(1)　個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,200 円／平米 22万8,775 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,553 円／平米 22万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	8万38 円／平米 26万4,606 円／坪
査定価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,823 円／平米 23万7,447 円／坪
推定価格 平米 坪	7万2,520 円／平米 23万9,751 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,811 円／平米 25万7,243 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,839 円／平米 17万4,686 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,433 円／平米 21万3,015 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,818 円／平米 25万7,266 円／坪
査定価格 平米 坪	7万7,800 円／平米 25万7,207 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ２Ｙ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	愛媛県
市区町村	新居浜市
地域	愛媛県新居浜市坂井町２丁目１２９４番
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,545 円／平米 18万326 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,392 円／平米 20万9,574 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,467 円／平米 24万9,494 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,500 円／平米 24万9,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	2.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情